【イエカレ】離婚における不動産の財産分与｜財産分与の方法やメリット・デメリット

最近、コロナがきっかけで一緒にいる時間が長くなり性格の不一致がさらに明確になった、職を失って収入が不安定になり夫婦生活の継続が困難になったなど、コロナをきっかけに離婚に至る「コロナ離婚」が増えてしまったという話を聞きました。

やむを得ず離婚に踏み切ることになっても、注意しなければならないのが婚姻届を提出すれば完了の結婚とは異なり、離婚届を提出して終わりではないという点です。

離婚する際は、離婚届の提出だけでなく、財産分与やお子さんがいればのその養育費などについて話し合う必要があります。話し合いが疎かになると、離婚後にトラブルに発展する可能性があるため、最後にしっかり夫婦間で話し合うことが重要です。

まず「財産分与とは何なのか？」財産に不動産が含まれる場合の確認ポイントを解説していきます。

財産分与とは、婚姻関係にあった夫婦が協力して形成・維持した財産については、離婚時に夫婦共有の財産と考えて公平に分配するというものです。
「婚姻中に購入した車や不動産は夫名義なので財産分与の対象から外れる」と考えている人もいるかもしれませんが、婚姻中に築いた財産であれば誰の名義かは関係ありません。例えば、婚姻中に夫婦の共有名義で購入した不動産、家具、家財以外にも、単独名義である預貯金や有価証券なども共有財産に含まれます。

しかし、離婚に向けて別居することになった場合は、別居後に購入したものや築いた財産は財産分与の対象から外れるという点に注意が必要です。他にも、婚姻前に貯めていた預貯金や相続によって取得した不動産などは、夫婦が協力して形成・維持した財産ではない特有財産として扱われるため、財産分与の対象から外れます。

また、貢献度に応じて公平に分配することが原則なので「妻が専業主婦の場合は財産分与で不利になる」と思っている人もいるかもしれませんが、そのようなことはありません。専業主婦も育児や家事に取り組んでいるため、財産分与は基本的に夫婦折半となることを覚えておきましょう。

財産分与の対象となる財産は、基本的にどちらに名義があるかは関係ありません。

そのため、不動産の名義人も確認する必要はないと思っている人もいるかもしれませんが、不動産だけは名義人が誰なのかによって状況が異なるので注意が必要です。また、万が一、夫が亡くなった場合は、遺産に不動産が含まれることによって大きなトラブルに発展する可能性もあります。不動産の名義人を確認しないまま放置していると大きな影響を及ぼす可能性があるため、不動産の名義を確認するとともに必要であれば名義変更を行っておきましょう。

住宅ローンが完済している場合は問題ありませんが、残債がある場合は不動産を売却して残債を完済する、住み続ける場合は住宅ローンの返済を継続する必要があります。

そのため、まずは住宅ローンの残債の有無を確認しなくてはなりません。

住宅ローンの残債が残っている場合は、売却するのか、どちらかが住み続けるのかによって対応が異なります。

売却する場合は、まずは残債と売却価格のどちらが大きいかを確認します。残債が売却価格を下回っていて（アンダーローン）、売却代金で完済できる状況であれば特に問題ありません。売却価格を上回っている（オーバーローン）場合は、不動産を売却しても完済できないので金融機関に相談して任意売却を選択することになります。任意売却とは、残債を完済できない場合でも抵当権の抹消を金融機関と約束してから行う売却です。任意売却であれば、抵当権を抹消できるので問題なく売却を進められます。

夫婦のどちらか一方が住み続ける場合、住宅ローンの契約者（名義人）が住み続ける分には特に問題はありません。しかし、契約者以外が住み続ける場合は、借り換えを視野に入れる必要があります。しかし、夫名義の契約を妻名義に変更する場合、専業主婦であれば収入を理由に住宅ローン審査に通ることは困難で、借り換えられない可能性があるので注意が必要です。

持ち家ではなく賃貸暮らしの場合には、財産に不動産が含まれていないので特に気にする必要はありません。しかし、持ち家の場合は、財産に不動産が含まれているので注意が必要です。その理由は、不動産は現金のように分割することが容易ではないためです。

そのため、財産に不動産が含まれている場合は、どのように財産分与を行うのが良いのかを事前にしっかり考えておかなくてはなりません。

財産に不動産が含まれている場合の財産分与の方法として、以下の3つが挙げられます。

• ・不動産を売却して現金化する
• ・不動産を売却して住み続ける
• ・不動産を売却せずに住み続ける

それぞれの財産分与の方法について詳しく解説していきます。

財産に不動産が含まれていて問題となるのは【離婚時に分割しにくい】という点です。
しかし、不動産を売却して現金化すれば、その問題点は解決します。

不動産を売却する際の方法は、仲介と買取の大きく2つに分類されます。

「仲介」とは、不動産会社に依頼して買主を探してもらうことです。不動産会社によって査定の結果が異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果や実績などを比較しながら仲介を依頼する不動産会社を決定します。

「買取」とは、不動産会社に不動産を買い取ってもらうことです。双方が契約に合意した場合はスムーズに契約が成立する、仲介手数料が発生しないので無駄な支出を減らせます。
しかし、不動産会社は市場よりも安く買い取り、手を加えたあとで転売をして利益を得ることが目標になるため、買取価格が仲介での相場よりも2～3割低くなる傾向があります。

もしも不動産を売却する場合は、状況を考えた上で、必ず複数の不動産会社に査定をしてもらい、できるだけ条件のよい売却方法を検討しましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼するのに手間と時間がかかると考える人も多いと思います。しかし、不動産とは同じ物件であっても、査定をする不動産会社によって査定額は必ずバラツキます。場合によっては10％ほど価格差が生じることもあると言われます。不動産価格の10％はかなり大きな数字になるでしょう。スムーズな売却を行うために複数社の中から信頼できる不動産会社選びが早くできるように意識した行動をとりましょう。

本当は不動産を売却したくないにもかかわらず、財産分与の関係上もしくは住宅ローンの残債の関係上どうしても不動産を売却しなくてはならないケースもあります。

そのようなケースでおすすめするのがリースバックです。リースバックとは、一度売却した不動産をそのまま借りることができる仕組みです。リースバックを利用すれば、売却代金を財産分与や住宅ローンの残債の完済に充てた後も住み続けることができます。

仲介や買取は売却すると同じ不動産に住むことはできませんが、リースバックの場合には売却後も住み続けられるため、住み続けることを希望している人にはおすすめです。

夫婦のどちらか一方が財産分与で不動産を取得し、もう一方が他の財産を取得することも可能です。例えば、子供が小学校に通っており、離婚を理由に転校することになると精神的に悪影響を与える可能性があります。このように親権が妻にあり子供が小さい場合、不動産を売却せずに妻が住み続けることも珍しくありません。

また、夫の職場近くに住居を建築したため、通勤の利便性を考慮して夫が住み続けることも。

必ず不動産を売却しなくてはならないというわけではないものの、メリット・デメリットの見出しで詳しく後述しますが、この方法はデメリットが多いという点に注意が必要です。

特に理由がないのであれば、住み続けるよりも売却を選ぶことをおすすめします。

不動産を売却するのと住み続けるのとどちらが良いのか悩んでいる人も多いと思います。一概にどちらが良いとは言い切れないため、双方のメリット・デメリットをよく比べた上で選ぶことが重要です。

離婚で不動産を財産分与する場合に売却を選ぶメリット・デメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• ・財産分与を行いやすい
• ・まとまった現金が手に入る
• ・新居を確保しなければならない

それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

離婚で財産分与することになった場合、夫婦の共有財産を折半する必要があります。しかし、不動産は折半できるものではなく、財産分与を行うことが容易ではありません。

売却を選択した場合、不動産が現金に変わるため、折半しやすくなります。そのため、財産分与をスムーズに行いたい人には売却することをおすすめします。

子供がまだ成人していない、退職して老後を迎えるというタイミングで離婚を決めた場合、何かとまとまったお金が必要です。

売却を選択した場合、売却価格が残債を上回っていれば、まとまったお金が手に入ります。売却代金を子供の進学費用や老後の資金に充てられるため、離婚後の生活に対する不安が軽減されるでしょう。

離婚の財産分与で不動産を売却する場合、夫婦どちらも住居を失うことになります。実家を頼るケースもありますが、既に亡くなっている場合や実家を頼りたくない場合には新たに住居を確保しなくてはなりません。

生活が安定するまでは賃貸物件に住むことになるのが一般的ですが、敷金、礼金、引っ越し費用、火災保険料などの様々な費用が発生します。

月々の住居費だけでなく、最初にまとまった支出が発生することを理解した上で不動産の売却を選びましょう。

離婚で不動産を財産分与する場合に一方が住み続けるメリット・デメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• ・生活環境が変化せずに済む
• ・離婚後も関係性を断ち切れなくなる
• ・追い出されるリスクを伴う

それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

離婚後はこれまで生計を共にしていたのが、個々に生計を立てることになります。

子供の親権は妻が取得するケースが多いですが、子供が成人していない場合、離婚を理由に転校することになると子供の精神的な負担が大きくなるので注意が必要です。

また、妻も離婚退職を理由に会社を退職することになった場合は、就職先が容易に見つからない可能性があります。

不動産にどちらか一方が住み続けることを選択した場合、生活環境が変化せずに済むため、上記のようなマイナスの要素が払拭されます。

また、夫の通勤の利便性を考慮した立地条件で、妻も子供も住み続ける必要がない場合には夫が住み続けるという選択も可能です。

不動産に住み続ける権利は夫婦どちらも有しているため、よく話し合って決めましょう。

住宅ローンの残債が夫の名義になっている不動産に妻が住み続けているにもかかわらず、夫が残債の返済を続けているのは不公平です。そのため、離婚後の不動産に妻が住み続けることになった場合は、家賃という形で住居費の一部を妻が負担することで公平性を保つという対策が考えられます。

しかし、住居に住み続けている限り、いつまでも住居費を夫に支払い続けることになるので関係性を完全に断ち切ることができません。また、元々夫婦で暮らしていた家なので所在地を夫に把握されていることになり、常に夫の監視下に置かれているように感じる人もいます。

離婚後は夫のことを忘れて静かに暮らしたいと考えている人は、不動産を売却するまたは不動産を夫に譲って新たに住居を確保した方が良いでしょう。

子供の親権を妻が取得した場合、養育費の代わりに残債を支払ってもらいながら不動産に住み続けるケースもあります。

「住居費の負担が軽減されるので妻にとってもメリットが大きいのでは？」と思った人も多いかもしれませんが、必ずしもそうとは言い切れません。その理由は、夫が住宅ローンを滞納した場合、妻に落ち度がなくても抵当権の実行によって不動産を追い出されるリスクを伴うためです。そのリスクを軽減するためには、名義を夫から妻に変更するという対策が考えられます。しかし、夫の収入に基づいて締結した契約なので、名義だけを妻に変更することはできません。

名義を変更するには住宅ローンを借り換える必要がありますが、妻が専業主婦の場合には収入面の問題で借り換えできない可能性が高いです。そのため、夫名義の不動産に住み続ける場合は夫を頼ることになりますが、万が一の事態が生じる可能性があるということを十分に理解した上で住み続けましょう。

不動産の財産分与の方法は、子供や住宅ローンの残債の有無、不動産の名義によって最適な選択肢が異なってくるので簡単に決められるものではありません。

そこで、以下の3つのケースを想定し、どのような不動産の財産分与方法が考えられるのか最後にまとめてみました。

• ・結婚10年目の夫婦【子供1人、住宅ローンあり、夫名義】
• ・結婚5年目の夫婦【子供なし、住宅ローンあり、夫婦名義】
• ・結婚25年目の夫婦【子供2人、住宅ローンあり、夫名義】

結婚10年目の夫婦で未成年の子供1人、夫名義の住宅ローンの返済を継続しているという条件です。

結婚してすぐ子供が産まれたとしても、子供は小学生なので住環境を大きく変えることは子供に悪影響を与える可能性が高く、売却が一概に良いとは言い切れません。

そのため、売却と住み続けることの両方を視野に入れながらどちらが良いのか決めていく必要があります。

夫が子供の親権を取得する場合は夫と一緒に住み続ける、妻が親権を取得する場合は妻と一緒に住み続けるという選択肢があります。しかし、夫名義の不動産に住み続けるというのはデメリットも伴うため、妻と子供が新たに賃貸物件を借りるというのも選択肢の1つです。妻と子供が住み続けないのであれば、夫はわざわざ不動産を残す必要もないため、現金化を選択肢に加えることになります。

子供の年齢や親権によって最適な選択肢が変わってくるため、夫婦でよく話し合ってから不動産をどうするのか決めましょう。

結婚5年目の夫婦で子供なし、夫婦名義の住宅ローンの返済を継続中という条件です。

子供がいないため、生活環境が大きく変わっても影響を受けません。そのため、最適なのは不動産を売却して現金化することです。

残債が売却価格を下回っているアンダーローンの場合は残債を完済できるため、不動産の売却という選択肢で問題ありません。しかし、住宅ローンを契約してから時間が経過しておらず、残債が売却価格を上回っているオーバーローンの可能性も考えられるため、慎重に売却を見極める必要があります。そのような場合は任意売却を選択することになりますが、残った分の返済をどうするのか夫婦間で話し合わなくてはなりません。

一般的な財産分与とは状況が異なることから、弁護士や不動産会社、住宅ローンを契約した金融機関などに事前に相談することをおすすめします。

結婚25年目の夫婦で子供2人、夫名義の住宅ローンの返済が終了しているという条件です。

子供が既に成人している場合、子供がいないケースと同じく生活環境が大きく変わっても影響を受けません。仮に30歳で結婚して結婚25年目とした場合は55歳なので数年先に控える退職後、子供が成人していない場合は大学進学を視野に入れておく必要があります。

住宅ローンを完済しており、まとまったお金が手に入るため、売却を選択した方が離婚後のお金に苦労するリスクを軽減できます。ただし、再度住宅ローンを契約して不動産を購入することを検討している場合は、年齢的に長期の住宅ローンを契約することが厳しいということを理解しておきましょう。

離婚時の不動産の財産分与では、不動産を売却して現金化し、住宅ローンの残債を引いて残った財産を分与した方がその後のトラブルを未然に防ぐことができます。

しかし、何も考えずに売却を進めた場合、適切な査定結果を出していない、営業力の低い不動産会社に売却を依頼して損をする可能性があるので注意が必要です。

また、売却が最善の選択肢とは言えません。夫婦の状況によってはどちらか一方が物件に住み続けた方が良いケースもあります。

離婚を迎える方は、一瞬の判断ミスで損することを未然に防ぐためにも、不動産の財産分与の方法を今一度しっかり理解してから財産分与に臨みましょう。

コロナの影響が災いして夫婦仲の悪化が決定的となってしまい「コロナ離婚」が増えていると聞きました。

コロナの影響がそのキッカケだったとしても、離婚に踏み切る際は、子供の親権や養育費についてだけでなく、現実的には、持ち家を所有していた場合、その不動産の財産分与についても話し合わなくてはなりません。

しかし、不動産の財産分与では、住宅ローンの残債の有無、売却もしくは住み続けるなど、状況によって最善の選択肢が異なります。

そのため、不動産の財産分与の方法や各方法のメリット・デメリットをよく理解してから自分に合った方法を選ぶことが重要です。

不動産を売却する場合、不動産会社によって査定結果、提案内容も異なります。依頼した不動産会社によっては、売却に失敗もしくは離婚後の状況が悪化する可能性もあるため、信頼できる不動産会社を見つけることが不可欠です。

もし、ご事情に合った売却方法を探すなら一括比較サービスも選択肢へ含めて考えて下さい。一括で複数の不動産会社に査定を依頼できるので、売却へ向けた時間を大幅に減らすことや、査定結果を踏まえながら査定を上げるポイントも掴みやすくなる上、信頼できる不動産会社への相談が可能となります。大切な人生のことです。賢くベストな選択をしてください。