【イエカレ】不動産売却の専任媒介と買取｜方法別にみるメリットとデメリット

不動産売却の方法には何があるか

不動産売却は売却益を使う方法が決まっている場合も多く、短期間で、かつ可能な限り高値で販売することが期待されます。
売却にはさまざまな方法があり、方法ごとにメリットとデメリットがあるのも不動産売却の大きな特徴です。
ただ、その特徴は注意点もあります。

▶不動産物件の媒介契約を結び、買主を見つけてもらうために不動産会社と「売買契約」を交わす

▶不動産会社に直接「買い取り」して貰う

以上2つの方法は、大きく内容の異なるものです。

不動産売却の方法における、それぞれの特徴を分析してみましょう。

不動産売却の方法1　媒介契約

不動産には2種類の「契約」があります。
1つ目は不動産所有権を売主から買主へ譲渡する「不動産売買契約」です。
もう片方は、「不動産媒介契約」という、売主からは「買主を探して欲しい」という依頼があり、一方の買主からは、「売主を探して欲しい」という依頼のために結ぶ契約です。

不動産の世界でよく使われる「仲介手数料」という言葉があります。
媒介は仲介とも言い、媒介契約は「仲介手数料を受け取る契約」と定義付けることもできます。

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媒介契約の種類は全部で3種類あります。
それぞれメリットとデメリットが存在します。

○専任媒介…1社に限定して媒介をする方法。売主自身が買い手を見つけることは可能。

○専属専任媒介…専任媒介と同様だが、売主自身が買い手を見つけることも不可

○一般媒介…複数の会社に媒介を依頼する方法

売主から見て、様々な不動産会社と連携するなら一般媒介をお勧めします。売主自身で買主を見つけるため、さまざまな動きをすることもメリットです。 信頼できる不動産会社に大枠を任せたいのなら専任媒介や専属専任媒介を選ぶと良いでしょう。

不動産売却の方法2　買取

不動産売却には、前項にてお伝えしたように不動産会社が買主を見つける「仲介」のほか、「買取」という不動産売却の方法もあります。
買取とは、「不動産会社自体が買主となって購入すること」です。
仲介とは何が違うのでしょうか。また、不動産会社の目的はどんなところでしょうか？

買取をすることで、不動産会社は一時的に物件を所有します。
今度はこの物件を不動産会社が売主となって販売します。
たとえば築年数の経過した一戸建てや倉庫などを買取し、リフォームやリノベーションのうえで再び販売をします。
不動産会社にとっては、更地を購入して新築で建てるよりも安価で販売できるという利点があります。

買取は売主にとってメリットもあります。
最大のメリットは、売主が通常「仲介」で関わる場合に不動産会社に支払う必要のある「仲介手数料」を支払わなくていいことです。

買取にはデメリットもある

一方、売主にとって買取を受けるデメリットも存在します。
買取は仲介で物件を販売するケースに比べ、売却値が大きく下がってしまいます。
不動産会社にとっては、買取によって発生しない仲介手数料は「収益」です。
不動産会社はこの収益分と、購入後に施工するリフォームやリノベーション工事の代金も確保しなければなりません。
つまり、以下の計算式を成立させる必要があります。

不動産売却の方法として、「買取の話が来たので仲介手数料がかからない」と油断していると、売主は思わぬデメリットを受けてしまうことになります。
ただ、買取は不動産会社が買主となるため、買う、買わないという「意思決定」が迅速である特徴も。この早さは、売主にとってもメリットです。

この記事のまとめ