【イエカレ】アパートのリノベーションで空室改善｜リノベーションによる入居率アップの改善方法

マンションを新築に建てなおさなくても、物件を生き返らせる方法があるんです！

新築による新たな借入金は不安だけれども、このまま手をこまねいていても入居率はあがらないし...と悩んでいる方へ。

土地活用では建物を解体して新築しなくても、上物を生き返らせる方法があります。
現在流行の兆しを見せている「リノベーション」です。
似たような言葉に「リフォーム」があります。
何が違うのでしょうか。

リフォームは築年数の経過した上物の一部を変える、元に戻すといった意味合いがあります。
それに対し、リノベーションは「全体のフルモデルチェンジ」です。
建物の基礎や型枠（建物を支える部分）はそのままに、外壁から床部分から取り換え、新築にきわめて近い建物が出来上がります。
新たなスタイルを持った住まいとして変身させ、その建物の魅力を再び高めることをいいます。
言い換えれば、完成当時の価値を上回る価値を創造し、「建物を再生する」といったことです。

テレビ朝日系列で放送されていた「劇的！ビフォーアフター」という番組ってご存知でしょうか？
すべてがあのレベルまで大規模なものではないにしろ、番組で行われていたのが、このリノベーションです。

では、費用面について見ていきましょう！

リノベーションは安いのか？費用から見てみましょう！

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では、新築とリノベーションはどちらの方法が安いのでしょうか。

リノベーションは既存の建物をもとに見積もりを取るため、一概に「何割安い！」とは言えませんが、新築と比べると金銭的な負担は大幅に減るようです。

同じリノベーション業者でも、会社の得意分野などによって見積額は変わります。
既存の建物のリノベーションを考える場合は、複数の業者から見積もりをとると良いでしょう。

リノベーションの見積依頼で重要なのは、しっかりと既存建物を見てもらうこと。
おおよその金額で算出されて、後ほど「追加料金がかかります」と言われたら金額面を見て新築と比較したことも意味をなさなくなります。

土地活用は多くの場合、金融機関からアパートローンを借りるため、費用面がとても大事。
新築だ、リノベーションだという結論ありきではなく、費用面での優劣を見定めるようにしましょう。

また、リノベーション時にかかる税金はあるのでしょうか。
リノベーションは建替ではなく、既存の建物を改修する、という方法のため、新築の土地活用の際に必要な不動産取得税などの税金はかかりません。
また、建物の表題や所有者が変わるものではないため、司法書士への報酬費用も不要です。

リノベーションにかかる税金としては、

◆印紙税...
リノベーション業者との契約書に添付する印紙代、ローン契約書の印紙代

◆登録免許税...
金融機関との金銭消費契約締結による抵当権設定

◆固定資産税・都市計画税...
固定資産税については、リノベーションにより「資産価値の向上」と見なされたら増額の対象となってしまうようです。 あくまで「改修」と説明することが大切ですね。

こんなオーナーの方にリノベーションがオススメです！

相続で引き継いだ、古いマンションを生まれ変わらせよう！

親世代から先祖代々の土地を引き継いで、建築していた賃貸マンションを経営している地主の方も多いでしょう。

建築後20年、目立った劣化がないばかりか、内装設備も流行をしっかり捉えたものなのに、2、3年前に土地活用にて新築された賃貸マンションが賑わい入居率があがらない、と悩んでいる方も多いでしょう。

人口減少の始まった日本。
厚生労働省の人口動態総覧によると、2011年から2014年までの4年間で、毎年約20万人から約25万人が減少しています。 約20万人というと東京都の渋谷区や荒川区の人口に相当します。
1年間で街がまるごとなくなっている現状。それだけ日本にとって人口減少は喫緊の課題です。

高度経済成長の時に数多くの住宅が建設されましたが、一戸建てでは、建てては壊すといったいわゆる「スクラップ＆ビルド方式」を繰り返すため、建物の平均寿命は20年余りとされていますが、分譲マンションを建て替えるといった場合、大多数の区分所有者の同意が必要となりますので、事実上、建て替えが難しくなっています。
したがって、中古マンションとして市場に供給され続けているのが現状です。

このように社会全体の住宅市場の流れは、スクラップアンドビルドの繰り返しから、空き家や中古住宅、既存建物を活かして価値をつくることへと移行してきています。
そして、今ある物件のポテンシャルを発揮させるために、他でもない居住者自身が主体的に新たな空間づくりに参画するリノベーションの意義が高まっています。

つまり、今ある物件を居住者自身が自らのライフステージに合わせて更新し続けることが重要だと考えます。

この記事のまとめ

世間を驚かせた約820万戸の空き家報告。

空き家の売買を活発にして、空き家を減少させる事を目的に定められた、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」という法律が、2016年（平成28年）税制改正大綱に含まれていました。
一定の条件を満たした空き家の売却に対し、3,000万円が特別控除されるというものです。

既に土地や建物を所有している地主の方には関係ありませんが、リノベーションがより活発になると言われています。
リノベーションにより所有上物を「変身」させ、魅力的な不動産資産として活用する土地活用はいかがでしょうか。 【初回公開日2016年9月21日】