不動産鑑定の基礎がわかる!完全まとめ

「不動産鑑定」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。
しかし、どんな目的で、何をどうするかはなかなか思い浮かばないものかもしれません。
そこで、これだけは最低限知っておきたい、という知識をまとめました。

この記事を読むのにかかる時間:5分

「不動産鑑定」とは何をすること?

不動産鑑定とは、いったい何をすることでしょうか?大まかにいえば、次の2ステップを踏むことです。

1.まず、不動産鑑定士が地域分析・個別分析を行い、鑑定対象の不動産に最も適した方法で鑑定を行う。

2.鑑定結果に対し、さらに専門的な判断を加味し、不動産鑑定評価額を決定する。

でも、この不動産の鑑定評価、どのような時に使われるのでしょうか?
一般的には、不動産の売買、不動産を用いた財産分与・相続・贈与の際に行われます。
つまり、不動産の権利が動く取引であれば、必須と考えていいでしょう。

なお、不動産の鑑定評価を行えるのは、不動産鑑定士の資格を取得した者のみとなっていることも、併せて押さえてください。
資格を持っていない人間が行うと、法令違反となりますので、十分に注意しましょう。

不動産鑑定の方式1「取引事例比較法」

不動産鑑定評価をする際、3つの鑑定方法が使われています。(図表1)

鑑定方法

まず取引事例比較法について説明します。
これは、鑑定の対象となる不動産と同じような条件の不動産について、他の取引事例の価格をベースとし、比較を行います。
その上で、市場全体の動向、取引の時期などを踏まえた調整を行い、鑑定対象となる不動産の査定価格を算出する方法です。
この方法のメリットは、条件の似た不動産の取引データを参考にし、その不動産と比較して、鑑定対象となる不動産のメリット・デメリットを加味して価格を導き出せることです。
過去のデータに基づいているので、わかりやすいでしょう。

しかし、一方でデメリットもあります。
過去のデータに基づいているということは、データが多ければ多いほど信ぴょう性が増します。
つまり、データが少なければ少ないほど、信ぴょう性は低くなるのです。
いかに参考になるデータを数多く集められるかが、この方法を用いるときのカギを握っているでしょう。

不動産鑑定の方式2「収益還元法」

収益還元法とは、鑑定の対象となる不動産が将来生み出すと予測される純利益および現在価値を総合的に考え収益価格を算定し、それに基づき、査定価格を算定する方法です。
主に、投資不動産の査定の場合に多く用いられている方法です。
では、収益価格はどうやって算定するのでしょうか?

次の2つの方法があります。

直接還元法

これは、1年間における純利益を還元利回り(表面利回り)で割り、収益価格を求める方法です。
次の計算式で算出します。

「対象不動産の収益価格=1年間の純利益÷還元利回り」

計算が簡単なのがメリットですが、簡単なあまり、正確性は次に紹介するDCF法には劣るといわれています。

DCF法

DCFとはDiscount Cash Flowの略です。
次の2つの価値の合計を求めることで、計算します。
・対象となる不動産を所有している期間に得られる純利益を現在価値に換算した数値
・所有期間終了時の売却予想額を現在価値に割り戻した数値


現在価値を重視して計算する分、予測の精度は高いです。
ただし、計算が複雑なので、注意してください。

不動産鑑定の方式3「原価法」

原価法とは、鑑定対象となる不動産をもう一度最初から建築した場合の原価を割りだし、そこに建築年数により低下した価値を減価修正することで、現時点での価値を算定する方法です。
主に、一戸建ての査定価格を算出する場合に使われている方法です。
次の計算式で計算します。

「対象不動産価格=再調達原価-減価修正」

なお、建物の構造によって、単価や法定耐用年数が異なりますので、計算の際はしっかりチェックするようにしてください。
この方法の前提として、再調達原価と減価修正を適切に把握できるかどうかが問題となります。

裏を返せば、これらのうちどちらかが求められない場合、原価法で適切な価格を求めるのは難しくなります。
ここまで出てきた手法を表にまとめると、次のようになります(図表2)。

図表2

不動産鑑定に影響する要因

先に掲げた不動産鑑定評価の方式で不動産鑑定評価を行う場合、計算結果に加え、次に掲げる要因も加味して、最終的な価格が算出されます。

1つ目は、一般的要因です。

これは、一般社会における不動産のありかたから、価格の水準に影響を及ぼす要因をいいます。
例として、鑑定対象となる不動産の位置関係、建築様式の状況、税負担の状況、土地・建築物等の構造、防止等に関する規制の状況などがこれにあたります。

2つ目は、地域要因です。

これは、その地域に属する不動産の価格の形成に影響を与える要因を言います。
地域を大きく区分すると、宅地地域、商業地域、工業地域、農地地域、林地地域などがあげられます。
なお、地域転換が起こった場合、転換前の地域の地域要因を重視して評価されることも併せて押さえてください。

3つ目は、個別的要因です。

これは、鑑定対象となる不動産に個別性を生じさせ、その価格を形成する要因を指します。
土地の場合、地盤、接道状況、交通機関との距離、周囲の状態、情報通信基盤の状態、埋蔵文化財の有無、土地汚染の有無などがあげられます。
建物の場合、建築年数、面積、構造、高さ、機能性、耐震性、維持管理の状況などがあげられます。

この記事のまとめ

不動産鑑定の大まかな流れと、押さえておきたいポイントについてまとめました。
実際の鑑定がどうなるかは、専門資格である不動産鑑定士にしっかり説明してもらうことが大事です。 しかし、基礎的な知識があれば、不動産鑑定士の話もぐっと分かりやすくなります。
それでもわからない点があれば、ちゃんと確認することを忘れないようにしましょう。

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