不動産売却時の譲渡所得の特別控除とは?


不動産売却時にかかる税金を譲渡所得といいますが、特例として特別控除が受けられる場合があります。今回のコラムでは、その特別控除の種類とその額、譲渡所得の計算方法など、皆様の知識としてお役立て頂きたい内容を記載しました。ご確認下さい。

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譲渡所得の特別控除の種類

不動産売却時にかかる税金を譲渡所得といいますが、特例として特別控除が受けられる場合があります。 特別控除の種類とその額は以下の通りです。
1.公共事業などのための不動産売却
 買取の申し出から6ヶ月までの売却なら、5000万円の控除が適用されます。
2.居住用財産の売却
 3000万円の控除があります。
 これは自分が住んでいる家屋または、住まなくなってから3年以内の家屋であることが要件で、
 所有期間の長短は関係ありません。
3.特定土地区画整理事業などのための土地売却
 2000万円の控除。
4.特定住宅造成事業などのための土地売却
 1500万円の控除。
5.2009年(平成21年)、2010年(平成22年)に取得した土地の譲渡
 1000万円の控除。
6.農地保有の合理化などのための土地売却
 800万円の控除。

譲渡所得の計算方法

不動産売却時の譲渡所得の計算は、

「収入金額ー(取得費+譲渡費用)・特別控除額=課税譲渡所得金額」となります。

取得費には、売却した不動産の購入代金、建築代金、購入手数料、設備費、改良費などが含まれます。 建物の取得費は、減価償却分を差し引きます。

この他に、不動産購入時の登録免許税、不動産取得税、借り主がいて立ち退かせた場合の立ち退き料、訴訟があった場合の訴訟費用、建物付きの土地で、 1年以内に建物を取り壊した場合の建物購入代金と取り壊し費用、土地の造成費用、測量費、借入資金への利子のうち不動産を使い始めるまでに支払った利子など、こうしたものも取得費に含まれますのでご自身に該当する内容がないかどうか?を確認して下さい。

譲渡費用には、仲介手数料、印紙税、借家人に支払った立ち退き料、建物の取り壊し費用など、不動産を売却するために直接かかった費用が含まれます。しかし、修繕費や固定資産税などは含まれませんのでご注意下さい。

3000万円特別控除の利用例

例えば、マイホームを8000万円で売却し、譲渡費用が300万の場合の税金を計算してみましょう。
土地・建物ともに夫婦共有とします。数十年前に購入したマイホームで、取得費が不明な場合には、概算取得費の特例を使って、売却した金額の5%を取得費とします。

譲渡益は「8000万円ー(8000万円×5%+300万円)=7300万円」となり、持ち分で按分すると、それぞれ3650万円です。
3000万円の特別控除後の譲渡益は、650万円になります。


居住期間が10年を超えていた場合には、特例によって税率が軽減され、課税譲渡所得が6000万円以下なら、所得税0.21%、住民税が5%の軽減を受けられます。
特例を適用した後の税額は、夫婦それぞれ、所得税と住民税合わせて92万円となります。

以上、一度ご覧頂いただけでは難しかったところもあったかもしれません。
しかし、これも情報として知らないよりは、知っておいて損はありません。
お役に立てれば幸いです。

▶-----以下の記事では「不動産売却-譲渡損失の繰越控除」について解説しています。もっと知識を得たい方は是非ご一読ください。

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