不動産売却時の税金と確定申告


土地や建物などの売却によって譲渡益が出た場合は、所得税、復興特別所得税、道府県民税、市町村民税の4種類の税金の課税対象となっており確定申告が必要です。
今回は、その税率や課税譲渡所得金額の計算、損失がある場合の特例措置についてご案内します。
参考にしてみてください。

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土地や建物の譲渡所得に対する税金

土地や建物などの不動産の売却によって譲渡益が出た場合は、所得税、復興特別所得税、道府県民税、市町村民税の4種類の税金の課税対象となっており、確定申告が必要となります。

適用される税率は、対象不動産が長期譲渡所得と短期譲渡所得のどちらに分類されるのかによって異なります。各税金において適用される標準の税率は、対象不動産が短期譲渡所得に分類される場合は所得税30%、復興特別所得税0.63%、道府県民税3.6%、市町村民税5.4%で、長期譲渡所得に分類される場合は所得税15%、復興特別所得税0.315%、道府県民税2%、市町村民税3%となっており、短期譲渡所得より長期譲渡所得の方が税制上では優遇されています。

この税率は、法令に基づく特例の適用要件を満たしていれば軽減させることができ、工夫次第では納める税金をゼロにすることも可能です。

課税譲渡所得金額の計算

不動産売却時に発生する税金を定める際には、課税譲渡所得金額を計算しなければなりません。
この課税譲渡所得金額は、総収入金額から取得費用および譲渡費用を減じて、さらに特別控除額を減じれば算出することができます。

総収入金額は不動産の売却価格のことですが、売買契約の際に売却価格以外に受け取るお金が発生する場合は、その費用も総収入金額に加えます。取得費用は対象物件を取得する際に支出した費用で、譲渡費用は対象物件を売却する際に支出した費用を指します。

特別控除額は一定の要件を満たした土地や建物に対して計上することができる費用で、算入する場合は確定申告の際に、適用要件を満たすことを示す書類を申告書の添付書類として用意しなければなりません。この特別控除は適用できる順序が決まっているので、複数の特別控除の対象となっている場合は控除額の計算の際に注意が必要となります。

譲渡益や譲渡損失がある場合の特例

不動産売却による譲渡益や譲渡損失に対しては、一定の要件を満たしているものであれば特例を適用させることができます。

譲渡益に対して適用できる特例には様々な種類がありますが、
・居住用財産の譲渡に対する3,000万円の特別控除の特例
・所有期間10年以上の居住用財産の譲渡に対する税率軽減の特例および繰り延べの特例
この2つは、マイホームの所有者が対象となる特例であるため、最も身近な例として挙げられます。この他にも、
・公共事業実施に先立って不動産が収用された場合
・特定の土地区画整理事業や住宅造成事業の対象となった場合
なども特別控除の対象となっています。

一方、譲渡損失が出た場合の特例は、
・一定の要件を満たす居住用財産のみに適用されます。
適用要件を満たす不動産は、ケースに応じて譲渡損失の一部もしくは全部を損益通算することができ、損益通算できなかった分については、翌年以降3年間までは繰越控除することができます。

以上、如何だったでしょうか?内容的には難しかったかもしれません。
しかし、実際の手続きの場面で見返して頂ければ、その知識が活かされることがあるかもしれません。ぜひ参考にしてみてください。

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