【イエカレ】マイホームの売却と買い換え時の特例｜譲渡益と譲渡損失について解説

特定のマイホームを買い換えたときの特例

新しいマイホームに移り住む際は、現在住んでいるマイホームを売却するのが一般的ですが、

前者の制度が適用されると、物件の譲渡益のうち、買換え代金に相当する部分については課税の繰り延べの対象とすることができます。
つまり、マイホームを売却した年の翌年は、譲渡益と買換え代金の差額分が課税対象となり、それ以外の部分は将来マイホームを売却する時まで繰り延べられます。

一方、後者の制度が適用されると、物件を譲渡した年の所得税の納付時には譲渡損失を給与所得や事業所得などといった他の所得と損益通算ができます。
そして、損益通算しても損失分が控除しきれない場合は譲渡年の翌年から3年間にわたって繰越控除することができます。

特例を受けるための適用要件

買い替えによるマイホームの売却時に生じる譲渡益および譲渡損失に特例を適用させるには、売却する物件と購入する物件のそれぞれで一定の要件を満たしている必要があります。

特定居住用財産の買換え特例を適用させる場合は、

が要件となっています。

一方、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除を行う場合は、

が要件となっており、購入する物件については土地面積に関する制限がないのを除いて特定居住用財産の買換え特例の要件と一緒となっています。

適用を受けるための手続き

マイホームの買い替え時に特例の適用を受けるには、譲渡した年の翌年の確定申告に書類を添付しなければなりません。
この時添付する書類は、売却した旧マイホームに関する資料と、購入した新しい住宅に関する資料に分かれます。

旧マイホームに関する資料として用意しなければならない書類には、登記事項証明書、売買契約書、固定資産税精算書、 実測精算書、売買代金受取書、取得費用および譲渡費用がわかる領収書や明細書、住民票の除票などが挙げられます。

一方、新マイホームに関する資料としては、売却物件の場合と同様に売買契約書や精算書、取得費用がわかる書類、住民票などが必要となります。

また、譲渡損失について損益通算や繰越控除を行う場合は、控除の対象となる金額に関する計算書も必要となります。
なお、控除しきれなかった譲渡損失の繰越控除を行う場合は、繰越控除を行う年分まで毎年確定申告を行う必要があるので注意が必要です。

以上、知識として知っておいて損はないと思います。

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