不動産売却のタイミングと、高く売るための方法とは?

不動産売却にあたっては「時勢」が大事です。
いかに高く売却できるか?いかに素早く買い手を見つけることができるか?
時勢をしっかりと分析して、相応しいタイミングで売却に動きましょう。
今回は時勢の読み方として「空き家時代」と「金利」について分析します。

この記事を読むのにかかる時間:5分

「空き屋売却時代」の到来?

先日、衝撃的な数字が不動産関係者の間で話題になりました。
統計局の調査で、平成25年の空き家率は約820万戸と発表されたことです。
今後はこの「820万戸」という数字が中心となって不動産事情が動いていくとさえ言われています。

今回の調査はあくまで「外観からの調査」のため、郵便ポストや洗濯物の状況によっては「居住中なのに空き家と判断されてしまった」ケースも多いでしょう。
しかしそれにしても、この数字は、総住宅数の13.5%にも達しています。

調査後も全国的に空き家は増加傾向にあり、この次回の調査では、約1,000万戸の大台を突破し、更に大きく報道される可能性が高いとも言われています。
(※お断り:上記数値は、2016-10-27現在のデータになります。予めご了承ください。)

外観からの調査
この空き家時代ですが、不動産にどういう影響が出るかと言いますと、実は、家を高く売却する大きなチャンスなのです。

現在、空き家の売却が推進されている

その理由は「新たな法律」です。
空き家の売買を活発にして、空き家を減らしていく目的で定められた、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。 2016年(平成28年)税制改正大綱に含まれました。
一定の条件を満たした空き家の売却に対し、3,000万円の特別控除を行うというものです。

一定の条件をまとめると、

〇相続開始まで自宅で、相続により空き家になった。
〇1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された。
〇マンションなど、区分所有建物ではない
〇相続から3年を経過する日の属する12月31日までの相続であること
〇売却額が1億円を超えないこと
〇相続から空き家以外になっていないこと(使用履歴がないこと)
〇行政から要件を満たす証明書等が発行されていること
○2019年(平成31年)12月31日の間の売却が対象です。

以上の条件を「すべてを満たす」必要があります。

これだけ見ると敷居が高い印象はありますが、控除額3,000万円はとても高額のため、まずは様々な条件から「実家の相続」に限定した適用となるようです。
今後の情報にも注目していきたい内容です。

このように、現在、まさに「空き家を売却する」タイミングを、国も一体となって推していると言えます。

売却のタイミングは「金利」に注目を

不動産を売却する際は「どのタイミングで不動産が高く売れるか?」を考えることが大事です。
更に大事なのは「金利」です。

金利というのは、銀行などの各金融機関がお金を貸し出す際の利息です。不動産では住宅ローンを借りる際に関係してきます。

住宅ローンは固定金利と変動金利がありますが、どちらの方法にしても金利の低い時に申し込むのが有利です。 この視点からも、不動産売却のタイミングが掴めます。

また、国はここ数年不動産の取引拡大を考えており、様々な売却特例を設定しています。
その情報にも嗅覚を持つ必要があります。

その金利は、代表的な住宅ローン「フラット35」を扱う住宅金融支援機構のホームページで確認することができます。

融資率 取扱金融機関の提供する
金利の範囲
取扱金融機関の提供する
金利で最も多い金利
返済期間:21年以上35年以下 9割以下 1.540%~2.090% 1.540%
9割超 1.670%~2.220% 1.670%
返済期間:20年以下 9割以下 1.270%~1.890% 1.270%
9割超 1.400%~2.120% 1.400%

売る前にリフォームした方がいいのか?

さて、話は少しだけ逸れますが、築年数が高く、物件の場所によっては経年劣化も見られる場合、売却に備えてリフォームはした方が良いのか?と疑問に思われる方も多いでしょう。
そういう質問が多いので、以下で触れさせていただきます。

売り手の方は高く買って欲しいとを願って、買い手が付く前にリフォームを検討する傾向があります。 ただ、このリフォームは注意が必要です。

例えば、明らかに破損している箇所を修繕するのは問題ありませんが、流行りの内装などを取り入れた場合、内覧に訪れた買い手から「この部分が好みとは違う」と言われてしまうと、その時点で、時すでに遅しとなります。リフォーム工事に使った費用を無駄にしてしまう可能性があります。

買い手の殆んど、特に居住用として購入を考えている方は内装に拘りを持っている傾向が強いため、売り手である自分との感性や感覚の違いには注意しなければなりません
買い手の中には、購入後、自分で手を入れたいと思う方がいるかもしれません。

仲介会社とのパートナーシップを

話を戻します。では、どうやって買い手のニーズを汲み取り、売却のタイミングを捉えると良いのでしょうか?

結論は、プロに任せることです。

読者の皆さまの中には「ここまで読んで、結局そういう事か?」と苦笑をされている方がいるかもしれませんが、その理由を下記します。

理由は、不動産会社の営業マンやスタッフは、売り手の相談相手になっていますが、その一方で、買い手側の相談相手にもなっているのです。これが理由です。
この視点を忘れてはいけません。よく頭に入れておく必要があります。


売り手の希望に何とか応えようとする不動産会社の営業マンやスタッフなら、十中八九、不動産の購入を考えている多くの買い手が、どのような需要を持っているか?といった様々な最新動向を勉強したり、研究して掴んでいるものです。

不動産売却を行う仲介会社を単なる「買い手との繋ぎ役」と見てはいけないです。
自ら「不動産売却のコンサルタント」として活用するように仕向けなければなりません。不動産会社を選定する際もこの視点は重要です。

不動産の売却値が高くなることは、売り手に取って重要なファクターですが、実は不動産会社にとっても、それをもとに計算する仲介手数料が高くなるゆえ大きなメリットになる訳です。
売り手である皆さまは、それを頭に入れて、不動産会社のコンサルティング力を見極めつつ、WIN-WINの関係を築こうとすることが大切です。

売買額(4,000万円(税抜)) 仲介手数料(税込)の上限額
200万円の部分 200万円×5.4%=10.8万円
200万円~400万円の 200万円部分 200万円×4.32%=8.64万円
残り 3,600万円部分 3,600万円×3.24%=116.64万円
合  計 136万800円

これは追記になりますが、上述したリフォームの発展形で、建物の基礎的な部分以外を大きく改修する「リノベーション」や、内装をお洒落にして近隣物件との差別化を目指す「DIY賃貸」も流行するなど、不動産売買を巡っては様々な情報が飛び交っています。しかし、それについても多くの知識が必要です。

普段から不動産の世界に精通している方は別ですが、このような専門知識はなかなか一朝一夕では理解できません。 仲介会社の中には様々な案件をこなし、不動産の最新情報に精通した専門職の方が多くいます。
賃料を決めるのも、広告を作成することも、まとめて請け負う不動産仲介会社は、売り手からの様々ば要求に応じる、まさに不動産売買のキープレイヤーと言えるのです。

この記事のまとめ

以上見て来た様に、不動産を売却するタイミングを掴むためには、時代の趨勢を読むことと、良きアドバイザーになってもらえる不動産会社を見つけて、その会社、スタッフと強固なパートナーシップを築くことが不動産を高く売る重要なカギとなります。

今後、2020年東京オリンピック開催や消費税の増税は、不動産市場の動向にも大きく影響を及ぼすはずです。 しっかりと対策を練ったうえで、売却のタイミングを逸しないようにすることが何よりも肝要です。

良き専門家を見つけることと、信頼感を築くことが何よりも大切です。

この記事の内容が少しでもお役に立てば幸いです。

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