仲介手数料について

仲介手数料は、不動産取引に深く関わっています。
仲介手数料の計算式、売買との関係、賃貸の関係など仲介手数料をめぐる各テーマを抑えます。
また、なぜ各社は仲介手数料を減額しないのか、も合わせて考えてみましょう。

この記事を読むのにかかる時間:5分

仲介手数料とはなにか?

不動産売却において、「仲介手数料」はとても関係の深いものです。
不動産会社の利益であると同時に、この仲介手数料の減額を提示する不動産会社も増えてきています。
仲介手数料をめぐるあれこれに答えましょう。

■1件の不動産売買において、仲介手数料は2回発生する

まず、不動産売買の基本的な構図を見てみましょう。
所有物件を売りたいと考えている人を「売主」、買いたいと考えている人を「買主」といいます。

この時、売主と買主で行われるのが「不動産売買」であり、売主・買主間を斡旋するのが仲介会社です
仲介会社は、宅建業法に定められた許可を取得した不動産会社が務めます。

宅建業法は、この仲介会社が売買契約を仲介した際、売主から、そして買主から受け取る報酬の「上限額」を決めています。
つまり、1社の仲介会社「のみ」が売買契約をまとめた場合は、売主から仲介手数料を受け取り、それとは別に買主からも手数料を受け取る、という構図になります。

仲介手数料っていくら?

仲介手数料は、厳密には以下の計算式で算出します。

売買代金 仲介手数料
200万円以下の部分 上限5.4%(消費税込、以下同じ)
200万円を超え、400万円以下の部分 上限4.32%
400万円を超える部分 上限3.24%

具体的に、物件価額が5,000万円の場合を見てみましょう。
5,000万円のうち、
最初の200万円の仲介手数料108,000円...<1>。
次の200万円(上記表の2行目)の仲介手数料は86,400円...<2>。
残り4,600万円(上記表の3列目)の仲介手数料は1,490,400円...<3>。
<1>+<2>+<3>=1,684,800円。この額が仲介手数料の上限額です。
この計算式、複雑ですね。このため、仲介手数料は「簡易計算式」があります。
売買する物件価額が、400万円を超える場合に使用できる計算式です。

仲介手数料=物件価格×3.24%(税込)+6.48万円

上記計算式と同じように、物件価額5,000万円の場合で考えてみましょう
物件価格が5,000万円の場合...5,000万×3.24%+64,800円=1,684,800円
同額となりますね。このようにして、仲介手数料は算出できます。



仲介手数料は減額できる?

先ほどからの仲介手数料の額は、「上限」と記載されています。
上限ということは、減額ができるのでしょうか。

宅建業法に定められている仲介手数料は、「上限」です。
仲介会社は、この上限額を超えなければ、自由に減額しても構いません。
極端な話をすると、仲介手数料を受け取らなくても問題ありません。

先に計算した5,000万円の売買物件の場合、仲介手数料の上限は約168万円。
売主側からだと、この額は売却益から抜かれます。結構な痛手ですね。
では、仲介手数料を上限いっぱい受け取らない不動産会社ってあるのでしょうか。

■仲介手数料を上限額で受け取る、は不動産業界の不文律

不動産業界に以前籍を置いていた筆者の感覚では、「売買において」仲介手数料を減額する、というのは聞いたことがありません。
売買は登記や測量もセットでかかるため、調整に仲介会社の労力も多く、「手数料減額」とはならないようです。

また、不動産会社同士の、横の繋がりもあります。
たとえばある会社が「うちは手数料1%でやります!」と言いだそうものなら、お客さんが集中し、不動産業界の発展が見込めません。
そのため、売買の世界ではあまり手数料の減額は見られないようです。

売買の世界では、と書いたのは、仲介手数料が発生するのは不動産売買だけではありません。
「不動産賃貸」でも、仲介手数料は発生します。

不動産賃貸では、仲介手数料の値引きは当たり前?

賃貸でも大半の会社は、仲介手数料を上限値で受け取っています。
ただ、街の不動産仲介を見ると、幟(のぼり)などに「仲介手数料半額」という文字も踊っています。
不動産賃貸の専門店などでは、このように慣例にとらわれず、手数料の減額を仕掛けている会社も増えてきているようです。

■仲介手数料を減額しているお店の方がいい?

それでは、仲介手数料を減額している会社があれば、そちらを選んだ方がいいのでしょうか。
これに関しては、筆者は「何とも言えない」と答えます。
仲介手数料削減により、不動産会社の(1件の取引あたりの)利益が減るのは間違いのない事実です。
ただ、それで対応件数をあげて1件あたりのサービスが低下する会社も、変わらず1件1件高サービスを実現する会社も、どちらも存在すると思います。
利用者自身の眼で選ぶことが大切です。



この記事のまとめ

不動産の取引に欠かせない、「仲介手数料」を特集しました。
今後、インターネット上でのやり取りが増え、この仲介手数料も将来的にはなくなるのでは?などと言われています。
ただ、賃貸の項でもお伝えしましたが、仲介手数料がなくなることにより、サービスが低下し、不動産契約におけるトラブルが増えてしまうようであれば本末転倒です。
その部分は我々利用者も、理解して仲介を依頼するようにしなければいけません。

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