【イエカレ】仲介手数料の計算式、売買や賃貸との関係とは？｜仲介手数料のあれこれ

仲介手数料とはなにか？

不動産売却において「仲介手数料」はとても関係の深いものです。
不動産会社の利益であると同時に、この仲介手数料の減額を提示する不動産会社も増えています。 仲介手数料をめぐるあれこれについてお答えします。

1件の不動産売買において、仲介手数料は2回発生する

まず、不動産売買の基本的な構図を見てみましょう。
所有物件を売りたいと考えている人を「売主」、買いたいと考えている人を「買主」といいます。

この時、売主と買主で行われるのが「不動産売買」であり、売主・買主間を斡旋するのが仲介会社です。 仲介会社は、宅建業法に定められた許可を取得した不動産会社が務めます。

宅建業法は、この仲介会社が売買契約を仲介した際、売主から、そして買主から受け取る報酬の「上限額」を決めています。
つまり、1社の仲介会社「のみ」が売買契約をまとめた場合は、売主から仲介手数料を受け取り、それとは別に買主からも手数料を受け取る、という構図になります。

仲介手数料っていくら？

仲介手数料は、厳密には以下の計算式で算出します。

具体的に、物件価額が5,000万円の場合を見てみましょう。
5,000万円のうち、
最初の200万円の仲介手数料108,000円...<1>。
次の200万円（上記表の2行目）の仲介手数料は86,400円...<2>。
残り4,600万円（上記表の3列目）の仲介手数料は1,490,400円...<3>。
<1>＋<2>＋<3>＝1,684,800円。この額が仲介手数料の上限額です。

それにしても、この計算式・・・複雑ですね。このため、仲介手数料は「簡易計算式」があります。
売買する物件価額が、400万円を超える場合に使用できる計算式です。

仲介手数料＝物件価格×3.24％（税込）＋6.48万円

上記計算式と同じように、物件価額5,000万円の場合で考えてみましょう
物件価格が5,000万円の場合...5,000万×3.24％＋64,800円＝1,684,800円
同額となりますね。このようにして、仲介手数料が算出できます。

仲介手数料は減額できる？

先ほども述べましたが、仲介手数料の額は「上限」と記載されています。
では、上限ということは、減額ができるのでしょうか？・・・

宅建業法に定められている仲介手数料は「上限」です。
答えですが、宅建業法上、不動産売買の仲介会社は、この「上限額を超えなければ」自由に減額しても構わないのです。 この話で行くと、極端な話をすれば、仲介会社が仲介手数料を受け取らなくても問題はないのです。

先に計算した5,000万円の売買物件の場合、仲介手数料の上限は約168万円。
売主側から見ると、この額は売却益から抜かれます。考えてみれば結構な痛手です。
では、仲介手数料を上限いっぱいで受け取らない不動産会社などこの世の中にあるのでしょうか？

「仲介手数料を上限額で受け取る」は、不動産業界の不文律

不動産業界に以前籍を置いていた筆者の感覚では「売買において仲介手数料を減額する」というのは聞いたことがありません。

これは考えれば分かります。売買では、その会社が社員を雇って教育し、売買をするため蓄積してきた情報やノウハウを使います。実務においても、登記や測量もセットで掛かるため、その調整に使う仲介会社の労力が非常に多くなります。そのため現実的に「手数料を減額しましょう」とはならないのです。

また、不動産会社同士の、横の繋がりもあります。
例えば、ある会社が「うちは手数料1%でやります！」と言い出そうものなら、その会社にお客さんが集中してしまい、これでは不動産業界の発展が見込めません。
そのため、売主にとっては残念なことかもしれませんが「売買の世界」では、よっぽどのことがない限り手数料の減額は見られないです。

いま「売買の世界では」と敢えて強調して書いたのは、仲介手数料が発生するのは「不動産売買」だけではないからです。 「不動産賃貸」でも、仲介手数料は発生します。

不動産売却ではなく、不動産賃貸では、仲介手数料の値引きは当たり前！？

家を売却ではなく賃貸物件にして貸し出した場合でも大半の会社は、家賃の中から仲介手数料として上限値でそれを受け取っています。
ただ、街の不動産仲介を見ると、幟（のぼり）などに「仲介手数料半額」という文字も踊っています。

不動産賃貸の専門店などでは、このように慣例にとらわれず、手数料の減額を仕掛けている会社も増えてきているように見受けられます。

仲介手数料を減額しているお店の方がいいの？

それでは、仲介手数料を減額している会社があれば、そちらを選んだ方が良いのでしょうか？・・・
これに関しては、筆者は「何とも言えない」と答えます。

なぜなら、仲介手数料削減により、不動産会社の（1件の取引あたりの）利益が減るのは間違いのない事実だからです。 それをすることで対応件数を上げて1件あたりのサービスの質が低下する会社もあれば、腰を据えた経営スタイルで1件1件質が変わらない高いサービス提供を実現する会社も、どちらも存在すると思います。

こればかりは、利用者ご自身の状況、価値基準も関係してくる問題ですから、その人自身の眼で選ぶことが大切だと非常に感じます。

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