住み替えを前提とした不動産運用のポイントについて

住み替えをしたいけれど、収支が折り合わずにできない・・・
なんて事態に陥らないように、不動産購入や運用を考えたときに、絶対に知っておかなければいけない「街づくり」について解説いたします。
住み慣れた街という理由だけで、不動産購入を考えていませんか?

この記事を読むのにかかる時間:5分

住み替えと不動産マーケット

日本の不動産マーケットは格差社会の象徴です。 高額所得者になればなるほど、住み替えも家庭や職場環境によって移り住む行動パターンが明確になってきます。
職場も近く、かつ教育環境もいい、そんな街への住み替えは積極的に行われています。
「この街なら賃料の相場も高いから、買っても貸すことができる」という投資感覚を持っている人が多く、 自身も、そして次に住み替えをしてくる家族にターゲットを定めた不動産投資を行っているのです(表1:賃貸マンション賃料指数)。

住み替えと不動産マーケット

住み替えなら、街の人口よりも経済状況をチェック

人口が減ると不動産市場も下火になる、という一般論は通用しません。
住み替えに積極的な高額所得者は、人口が半分になっている街だったとしても文化や教育、経済が発達している街に住み替えしてきます。
経済力のある街は、人口が減ったとしても、住居面積を増やすことで需要と供給のバランスを維持することができます

人口論だけで住み替え先を考えるのではなく、一定以上の所得層の人口を見ることが、住み替えを伴う不動産投資にとって大切なポイントとなります。



住み替えや、不動産投資には歴史的な背景も一考

これから日本は人口減少が続いていきますので、不動産価格も下がる地域が増えると予測されていますが、反面、価格が上昇している地域もあるのが現実です。

住み替えなどで不動産投資を検討する場合、その場所の人口が増えるのか?維持できるのか?衰退なのか?数字データと共に、歴史的な背景も大切です。
歴史と言っても難しいものではなく、地場産業を探すことで、ある程度の予測がつきます。
産業がある地域は人が根付いているので、住み替えで流出する人口も少ないのが特徴です。

ニュータウンと言われる地域は住むだけの場所で、環境が変わると住み替えを行う方が多い街だと言えます。
地価が下がる、遠いニュータウンから会社や学校の近くへ住み替えを行う、ゴーストタウン化していく、そんな未来が予測できます。

埋立地への住み替えを考えているなら、再検討を

湾岸系ニュータウンは人気のエリアではありますが、この不動産を転売か賃貸に出して、住み替え予定であれば、再検討をお勧めします。

不動産の評価は、将来起こりうるリスクに耐えられるか?という評価軸がありますが、そのリスクの中に地震があります。
地震が起きた場合に、この地区は耐えられるのか?地盤沈下は、どの程度で収まるか?そんな物理的な要素も不動産評価に影響を与えます。

阪神や東北の震災で埋立地は脆さを露呈しました。
震災後、戻ることができず、不慣れな街への住み替えが余儀なくされることも考えられます。
一時的な居住ならいい環境ですが、不動産投資として考えたとき、この埋立地の不動産が住み替えのお荷物となる可能性も否定できません。

住み替え投資は「職場近接」と「学校隣接」

かつて郊外に分譲が進んでいた高級住宅街と言われるエリアの都心回帰が進んでいます。
かつては都心に工場が立ち並び、汚染問題から、住む場所は郊外へと流れていきましたが、 景気後退から工場が減ってきていること、技術が進み環境が改善されていることなど都心で生活できる条件が整ってきています。

また、文化の発信源ともなる大学などの教育機関も交通の便を売りに都心回帰が進んできています。
教育水準が高い街が形成されることで、この学校に通わせたいと思う親が通学の利便性を考えて、 遠くのニュータウンよりも、近くの都心へ住み替えをしてくることは起こりえる現実で、都心に住むことで、職場にも近くなるという好循環が生まれます。

都心部でも家賃の支払いができる夫婦共働きや高額所得者は、この「職場隣接」「学校隣接」を目的として住み替えができる経済力を持っています (表2:子供の成長過程により、妻の家事関連時間と仕事等の時間は大きく変化参照)。
この住み替えが、街の成熟化に繋がっていくので不動産投資としては、成長が期待できる地域=職場隣接・学校隣接エリアで住み替え需要を狙うのがベターと考えます。

表

住み替えの目的は家賃よりも時間

高額所得者層にとって「時間」が買える街は魅力的です。
バブル時期はステイタスとして不動産を取得していましたが、今は残業も徹底的に排除する中で、自分のポテンシャルを最大限に発揮するために、通勤時間は弊害でしかありません。
上昇志向の強い方、幹部や経営者達は、この通勤時間を買うために、職場隣接の地域への住み替えが積極的に行われています。

また、転職や海外勤務、転勤も考えると一所懸命という生き方も難しくなっているのが現実です。
そんな現実の中で高いパフォーマンスを求められる人にとって、職場近接は時間の捻出に繋がりますし、賃貸での今の生活環境を最適化するという生き方は、効率のいい生き方とも言えます。
働いて不動産を取得するのがサラリーマンの夢という概念だけで考えてしまうと、住み替えでよりよい環境を目指すことができなくなる可能性が高いのです。



この記事のまとめ

例え、頑張って自分の家を取得する機会が巡ってきたとしても、郊外に出ていくことは避けるべきです。
働き方も教育環境も流動性に富んだ昨今、住み替えは当然という視点で、資産価値の高いエリアを見極めた不動産投資を行うべきです。

住み替えには戦略が必要です。
そのポイントは、教育と職場環境を求めて、住み替えを行う狩猟民族とも言える嗅覚を持った方たちが住んでいる街かどうか?
不動産営業の宣伝に左右されずに、自分の目で人口動態だけではなく、経済力も見極めましょう。
投資という考え方が身につくので、資産運用にも生かしていくことができると思います。

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