マンション売却における「専門知識」総まとめ

マンションの売却はとても大きな買い物ならぬ「売り物」。
様々な専門家に相談することができますが、自身で知識を持っているかと否かでは安心感が大きく違います。
マンション売却の基礎知識から、契約のあとあまり知られていない税金まで、そうまとめにします。

この記事を読むのにかかる時間:5分

マンション売却にはたくさんの「専門知識」が必要

マンションを売却する。
不動産会社に所有している部屋を見せて、買主候補に内覧をして貰って...と考えている方は多いでしょう。
しかし、マンションの売却は大きなお金が入ってくる大きな「売り物」。
不動産会社の報酬はどうやって決まるのでしょうか。
媒介とは。
売却にはどんな税金がかかるのか。
そんな、マンション売却の「専門知識」を押さえましょう
まず、マンションの売買契約に進む前に大切な、売買契約と仲介手数料についておさえます。

マンション売却は「媒介契約」から始まる

マンションなど不動産には2種類の「契約」があります。
代表的なのは不動産所有権を売主から買主へ譲渡する「不動産売買契約」です。
もう1つは、「不動産媒介契約」という、売却する売主からは「買主を探して欲しいという」。
一方の買主からは、「売主を探して欲しいという依頼」のことを指します。

マンションなど不動産の売却や購入で使われる「仲介手数料」という言葉があります。
媒介は仲介とも言い、媒介契約は「仲介手数料を受け取る契約」と定義付けることもできます。

<不動産売買の構図>
売主 -※→ 仲介会社 ←※-買主

上記表の、「※」の部分で、媒介契約が行なわれます。

媒介契約は、全部で3種類あります。

○専任媒介...1社に限定して媒介をする方法。売主自身が買い手を見つけることは可能
○専属専任媒介...専任媒介と同様だが、売主自身が買い手を見つけることも不可
○一般媒介...複数の会社に媒介を依頼する方法

売却にあたり、様々な不動産会社と連携するなら一般媒介です。
一方で信頼できる不動産会社に大枠を任せたいのなら専任媒介や専属専任媒介を選ぶと良いでしょう。

不動産売買の構図 

売却のキーワード「仲介手数料」

不動産の売却において、売主・買主間を斡旋するのが仲介会社です。
仲介会社は、宅建業法に定められた許可を取得した不動産会社が務めます。

宅建業法は、この仲介会社が売買契約を仲介した際、売主から、そして買主から受け取る報酬の「上限額」を決めています。
つまり、1社の仲介会社「のみ」が売買契約をまとめた場合は、売主から仲介手数料を受け取り、それとは別に買主からも手数料を受け取る、という構図になります。

仲介手数料っていくら?
仲介手数料は、厳密には以下の計算式で算出します。

売買代金 仲介手数料
200万円以下の部分 上限5.4%(消費税込、以下同じ)
200万円を超え、400万円以下の部分 上限4.32%
400万円を超える部分 上限3.24%

この計算式、複雑ですね。
このため、仲介手数料は「簡易計算式」があります。
売買する物件価額が、400万円を超える場合に使用できる計算式です。

マンション売却後、還ってくるお金もある?

マンション売却では一度売主が支払って、後ほど買主から戻ってくるお金もあります。
それは「固定資産税」です。

固定資産税は毎年1月1日時点での所有者が向こう1年分を支払います。
年の途中で売却が完了した場合は、売主の所有期間と買主の期間を算出し、買主→売主へ負担範囲の固定資産税額を支払うことが慣習化されています。
契約後お金が戻ってくるのは嬉しいですが、当初は売主が全額払うのは負担になるため、準備しておくことが大切です。

マンション売却後、還ってくるお金もある?

マンション売却では一度売主が支払って、後ほど買主から戻ってくるお金もあります。
それは「固定資産税」です。

固定資産税は毎年1月1日時点での所有者が向こう1年分を支払います。
年の途中で売却が完了した場合は、売主の所有期間と買主の期間を算出し、買主→売主へ負担範囲の固定資産税額を支払うことが慣習化されています。
契約後お金が戻ってくるのは嬉しいですが、当初は売主が全額払うのは負担になるため、準備しておくことが大切です。

マンションの売却と「税金」

不動産売却により利益が出た場合は、「譲渡所得税」を支払う必要があります。

(不動産売却による)収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

「取得費」は売却するマンションをいくらで取得したかの金額です。
相続等で譲渡資産が取得後3年以内の譲渡の場合は、その物の、「相続資産全体に対する割合分」を算定し、取得費に加算します。
「譲渡費用」はマンション売却の譲渡にかかった費用です。
「特別控除」は、一定の要件を満たす場合に、譲渡益から最高3,000万円を控除することができます。

■税額
不動産の売却については、「所得税(国税)」と「住民税(地方税)が課税されます。
課税額は取得日と譲渡日によって2種類あり、「所有期間5年超(長期譲渡所得)」か「5年以下(短期譲渡所得)」かによって税額が変わります。

所得税 住民税 合計
長期譲渡所得(5年超)分 15% 5% 21.315%
短期譲渡所得(5年以下) 30% 9% 39.63%

この譲渡税は、売主の所有期間が10年を超える場合、更に軽減税率の対象となります。

 
あなたに最適な優良不動産企業を探します!
優良不動産企業を徹底比較

この記事のまとめ

マンション売却における「専門知識」について押さえました。
契約の前段階、あと段階を問わず、これらの知識を持っているか否かでは、大きなお金の動くマンションの売却へ臨む安心感が違います。
不動産会社やファイナンシャルプランナー(FP)などの専門家に相談をしながら、これらの知識やアドバイスを有効に活用していきたいものですね。

不動産売却の基礎知識の関連記事

マンション売却で押さえておくべきポイントを徹底解説|イエカレ 公開
マンション買取売却に手数料はかかる?買取売却のコツも解説|イエカレ 公開
土地売却の手続きはどうやる?高く売るための6つのコツを解説|イエカレ 公開
手数料だけじゃない!マンション売却に要する費用とタイミングを解説|イエカレ 公開
戸建ての売却には手数料がかかる?手数料を抑えるコツも解説|イエカレ 公開
戸建ての売却には税金がかかる?節税ポイントも解説|イエカレ 公開
ビル売却の基本!高く売るための方法と5つの注意点を解説!|イエカレ 公開
中古マンション売却に向けて!ガタ落ち市況でも失敗しない注意点とは|イエカレ 公開
抵当権抹消とは?アパートローン完済後の手続・必要書類・費用まとめ|イエカレ 公開
土地売買契約書でチェックすべき項目|スムーズに売却するためには?|イエカレ 公開
【早見表付】不動産仲介手数料はいくら?安く抑える時のポイントとは|イエカレ 公開
不動産売却時の流れ|必要な期間や売却後の確定申告まで徹底解説!|イエカレ 公開
【一棟アパートの売却】費用・税金を安く抑えて高く売る方法とは?|イエカレ 公開
自分でする土地名義変更の方法・必要書類から費用を抑える方法まで|イエカレ 公開
不動産一括査定とは?メリットデメリット・サイトの選び方を解説!|イエカレ 公開
不動産売却にかかる税金と計算方法とは?節税する方法もまとめて紹介|イエカレ 公開
空き家問題の現状から見えてきたデメリットと解決策は?|イエカレ 公開
固定資産税評価額がかかわる不動産の税金!4つの調べ方とは|イエカレ 公開
公示価格とは?気になる最新ランキングと全国変動率まとめ|イエカレ 公開
不動産の3つの媒介契約の選び方を売主のタイプ別に解説|イエカレ 公開