【マンションの売却】売却時の「専門知識」総まとめ


この記事を読むのにかかる時間:5分


このコラムのポイント今読んでも参考にして頂けるアーカイブ記事です。

マンションの売却はとても大きな買い物ならぬ「売り物」です。
専門家に相談する上でも、自身で知識を持っているか否かでは安心感が大きく違ってきます。
マンション売却の基礎知識から契約後のあまり知られていない税金まで総まとめしました。

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マンションの売買契約に進む前に、売買契約と仲介手数料について押さえましょう!

マンション売却にはたくさんの「専門知識」が必要

マンションを売却する。
不動産会社に所有している部屋を見せて、買主候補に内覧をして貰って...と考えている方は多いでしょう。 マンションの売却は大きなお金が入ってくる大きな「売り物」です。
しかし、売却を検討する上で以下の事柄について、皆さんはどの位ご存知でしょうか?

・不動産会社の報酬はどうやって決まるのか?
・媒介契約とは何?
・売却すると、どんな税金がかかってくるのか?

 

今、この時点で分からなくても安心してください。大丈夫です。そんな、マンション売却の「専門知識」を押さえていきましょう。
まずは、マンションの売買契約に進む前に大切な、売買契約と仲介手数料について押さえます。

マンション売却は「媒介契約」から始まる

マンションなど不動産には2種類の「契約形態」があります。

代表的なのは不動産所有権を売主から買主へ譲渡する「不動産売買契約」です。

もう1つは「不動産媒介契約」と言って、売却する売主から「買主を探して欲しい」という依頼と
一方の買主からの「売主を探して欲しい」という依頼、この2つの依頼を言わばマッチングさせることを指します。

マンションなど不動産の売却や購入で使われる「仲介手数料」という言葉があります。
媒介は仲介とも言い変えられ、媒介契約は「仲介手数料を受け取る契約」と定義付けすることができます。

<不動産売買の構図>
売主 -※→ 仲介会社 ←※-買主
<上記の、「※」の部分で「媒介契約」が行なわれます>

 

この媒介契約は、全部で3種類あります。

○専任媒介...1社に限定して媒介をする方法。売主自身が買い手を見つけることは可能
○専属専任媒介...専任媒介と同様だが、売主自身が買い手を見つけることも不可
○一般媒介...複数の会社に媒介を依頼する方法

 

売却にあたり、様々な不動産会社と連携するなら「一般媒介」です。
一方で、信頼できる不動産会社に大枠を任せたいのなら「専任媒介」や「専属専任媒介」を選ぶと良いでしょう。


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売却のキーワード「仲介手数料」

不動産の売却において、売主・買主間を斡旋するのが「仲介会社」です。
仲介会社は、宅建業法に定められた許可を取得した不動産会社が務めます。

宅建業法では、この仲介会社が売買契約を仲介した際、売主から、そして買主から受け取る報酬の「上限額」を決めています。
1社の仲介会社「のみ」が売買契約をまとめた場合は、売主から仲介手数料を受け取り、それとは別に買主からも手数料を受け取る、という構図になります。

では、その仲介手数料っていくらぐらいになるのでしょうか?
仲介手数料は、厳密には以下の計算式で算出されます。

売買代金 仲介手数料
200万円以下の部分 上限5.4%(消費税込、以下同じ)
200万円を超え、400万円以下の部分 上限4.32%
400万円を超える部分 上限3.24%

この計算式、複雑ですね。
このため、仲介手数料は「簡易計算式」があります。
売買する物件価額が、400万円を超える場合に使用できる計算式です。

以下のコラムではこの辺りをもう少し説明をしていますので参考にされたい方はご覧下さい。

マンション売却後、還ってくるお金もある?

マンション売却では一度売主が支払って、後ほど買主から戻ってくるお金もあります。
それは「固定資産税」です。

固定資産税は毎年1月1日時点での所有者が向こう1年分を納付します。
年の途中で売却が完了した場合は、売主の所有期間と買主の期間を算出し、買主→売主へ負担範囲の固定資産税額を支払うことが慣習化されています。

契約後お金が戻ってくるのは嬉しいことですが、当初は売主が全額払うのは負担になるため、準備しておくことが大切です。

マンションの売却と「税金」

不動産売却により利益が出た場合は、「譲渡所得税」を支払う必要があります。

(不動産売却による)収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

 

【解説】
「取得費」は売却するマンションをいくらで取得したかの金額です。
相続等で譲渡資産が取得後3年以内の譲渡の場合は、その物の、「相続資産全体に対する割合分」を算定し、取得費に加算します。
「譲渡費用」はマンション売却の譲渡にかかった費用です。
「特別控除」は、一定の要件を満たす場合に、譲渡益から最高3,000万円を控除することができます。

▼税額について
不動産の売却については「所得税(国税)」「住民税(地方税)」が課税されます。
課税額は取得日と譲渡日によって2種類あります。

「所有期間5年超(長期譲渡所得)」
「5年以下(短期譲渡所得)」

 

どちらかによって税額がだいぶ変わります。

所得税 住民税 合計
長期譲渡所得(5年超)分 15% 5% 21.315%
短期譲渡所得(5年以下) 30% 9% 39.63%

この譲渡税は、売主の所有期間が10年を超える場合、更に軽減税率の対象となります。

この記事のまとめ

今回は、マンション売却における「専門知識」について押さえました。
契約の前段階、後段階を問わず、これらの知識を持っているか否かでは、大きなお金の動くマンションの売却へ臨む安心感が違ってくるはずです。

不動産会社やファイナンシャルプランナー(FP)などの専門家に相談をしながら、これらの知識やアドバイスを有効に活用していきたいものですね。お役に立てれば幸いです。【初回公開日2016年10月18日】

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