戸建て住宅を売るときに必要な手数料とは

戸建て住宅を売るときは仲介手数料がかかりますが、これ以外にも、場合によっては抵当権抹消や相続登記の手数料が必要になります。
戸建て住宅を売るのであれば、手数料も考慮に入れて収益見通しを立てなければなりません。

この記事を読むのにかかる時間:5分

戸建て住宅を売るときの手数料とは

戸建て住宅を売るときにはさまざまな手数料がかかります。
代表的なものは仲介手数料ですが、場合によっては、抵当権抹消や相続の登記をするために手数料が必要になります。

戸建て住宅を売るときの収入は、売却価格からこれらの手数料を差し引いた金額になります。
ここでの説明は省略しますが、売却益に対して所得税・住民税がかかることにも留意する必要があります。
戸建て住宅を売るときには、手数料や税金を考慮に入れて収益見通しを立てなければなりません。

手数料の代表例は仲介手数料

戸建て住宅を売るとき、売り手が自分で買い手を見つけることは珍しく、多くの場合は不動産業者に買い手を探してもらいます。
不動産業者に売買の仲介を依頼するときは、売買が成立した時点で仲介手数料が発生します。
仲介の形態には3種類あり、売り手はそれらの契約形態から選ぶことになります。

一般媒介契約
一般媒介契約のもとでは、売り手は複数の業者に仲介を依頼することができます。売り手は自分で買い手を見つけることもできます。

専任媒介契約
専任媒介契約のもとでは、売り手は特定の業者にだけ仲介を依頼し、複数の業者に依頼することはできません。
一般媒介契約と同様、売り手は自分で買い手を見つけることができます。業者は2週間に1回以上、売り手に売却活動の状況を報告する義務があります。
より広い範囲で買い手を募集するため、業者は売却物件を国土交通大臣が指定する流通機構(レインズ)に登録しなければなりません。

専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は最も条件の厳しい契約で、売り手は特定の業者にだけ仲介を依頼することができ、自分で買い手を見つけることはできません。
業者は1週間に1回以上、売り手に売却活動の状況を報告しなければならず、専任媒介契約と同じく、売却物件を指定流通機構(レインズ)に登録しなければなりません。



仲介手数料には上限がある

不動産業者が受け取ることができる仲介手数料は、宅地建物取引業法により、物件価格の3.24%+64,800円(消費税込)までと定められています。
(取引価額が400万円以下の場合は算式が異なります。)
不動産業者がこれを超える金額の仲介手数料を請求すると法令違反となります。

なお、この算式は仲介手数料の上限を定めたものであって、実際の仲介手数料は、この金額の範囲内で売り手と業者が話し合って決めることになります。
仲介手数料には、業者が広告を掲載する費用や購入希望者を現地に案内する費用などが含まれています。
仲介手数料とは別に広告掲載料を請求する業者がいれば注意が必要です。
ただし、売り手が通常の仲介業務の範囲を超える特別な広告活動などを希望した場合には、仲介手数料に加えて別途実費が請求されることがあります。

売買価額が400万円をこえる場合

200万円までの部分 : 売買価額の5.4%
200万円をこえ400万円までの部分 : 売買価額の4.32%
200万円をこえる部分について : 売買価額の3.24%

簡易な計算法 : 売買価額×3.24%+6万4千8百円

【計算例1】 売買価額4,000万円の土地の場合
4,000万円×3.24%+6万4千8百円=1,360,800円

【計算例2】 売買価額5,620万円(うち、建物消費税120万円)の建売住宅の場合
(5,620万円-120万円)×3.24%+6万4千8百円=1,846,800円

戸建て住宅を売る前に登記が必要なことも

戸建て住宅を売るとき、所有権を売り手から買い手に移す所有権移転登記は買い手が行います。
ただし、買い手に引き渡す前に売り手が登記しなければならないケースがあります。
主なものとして抵当権抹消登記と相続登記があげられます。
これらの手続きを司法書士に依頼する場合には手数料や報酬が必要です。
手数料や報酬の額は司法書士によってまちまちですが、格安で引き受けているところもあります。手数料や報酬のほか、実費として登録免許税も必要です。

抵当権抹消登記
売却物件に対する住宅ローンがまだ返済途中であれば、土地と建物に抵当権が設定されています。
このような場合は、物件を引き渡すまでにローンをすべて返済したうえで、抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権抹消に必要な登録免許税は、登記1件あたり1,000円(上限は2万円)です。

相続登記
売却物件を親や祖父母などの代から受け継いだものの、相続登記ができていないケースがあります。
このとき、登記の上では売却物件は売り手自身の名義になっていないので、まず、売り手自身の名義に登記を変更しなければなりません。
相続登記をするときは、すべての相続人の同意が必要です。
相続人の立場が子や孫へ代替わりすると相続人の人数が増え、手続きに膨大な手間がかかるので注意しましょう。
相続登記に必要な登録免許税は、物件の価額(固定資産税評価額)の0.4%です。


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この記事のまとめ

以上、戸建て住宅を売るときに必要な手数料についてお伝えしました。
仲介手数料は、不動産業者に仲介を依頼した場合に必要となるものです。
仲介手数料の上限は物件価格の3.24%+64,800円(消費税込)と定められていますが、必ずこの金額を払わなければならないというわけではありません。
不動産業者に支払う仲介手数料以外にも司法書士に支払う手数料が必要になる場合がありますが、どのような手数料がどれほど必要になるかは物件の状況によって異なります。
不明な点は専門家に確認することをおすすめします。

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