不動産売却、税金はいくらかかる？知っておきたい知識のまとめ

不動産を売却する場合にかかる税金は？

不動産を売却し利益が出た場合、所得税（国税）と住民税（地方税）がかかります。
利益が譲渡所得となり、そこに税金がかかってくるシステムです。
譲渡所得は、売却不動産の取得費に売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引いて求められます。

図にすると、次のようになります。

なお、取得費を計算する場合、所有期間中の減価償却も加味しなくてはいけません。
さらに、譲渡する不動産がマイホームであった場合には、特例が設けられており、税金が優遇されます。 整理しますと、

・不動産を売り利益が出た場合、所得税と住民税がかかる。
・不動産がマイホームであった場合、税制上の優遇が受けられる。

この様になります。まずはこの2点をしっかり押さえましょう。

不動産売却時の税金がいくらかかるかは期間次第

不動産を売却した際にかかる税金は、譲渡するタイミングによって扱いが大きく変わってきます。
違いを簡単にまとめます。

・長期譲渡所得：譲渡した土地・建物の所有期間が5年超である。
・短期譲渡所得：譲渡した土地・建物の所有期間が5年以下である。

ここで注意してほしいことがあります。
長期譲渡所得と短期譲渡所得はかなり違うのです。
これも図にまとめると、以下のようになります。

比べて見てもらえばわかると思うのですが、2倍近い差があります。

では、長期譲渡か短期譲渡にあたるかの判断はどうやって行うのでしょうか。
一言でいえば、取得日から譲渡日の属する年の1月1日現在までの期間で判定します。
取得日、譲渡日は原則として資産の引き渡しがあった日＝残金決済が終わった日と考えておけばいいでしょう。

不動産売却で利益が出たら税金上の特例がある

不動産売却で利益が出た場合、税金上の特例が受けられます。

1）居住用財産の3,000万円特別控除
マイホームを譲渡した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。
適用条件は次の通りです。

・所有者が住むために利用している住宅である、もしくはその住宅に住んでない場合でも済まなくなった日から3年目の年末までに売る予定である。
・売った年の前年・前前年にこの特例および他の所定の特例の適用を受けていない。
・親子間、夫婦間の住宅の売買ではない。
・別荘、一時的な仮住まいではない。

2）長期譲渡所得の軽減税率
10年を超えて所有しているマイホームを譲渡する場合、所定の条件を満たせば、長期譲渡所得に対する税率が軽減されます。
適用条件は次の通りです。
・国内にある自分が住んでいる家屋を売却するか、家屋とともにその敷地を売却する、あるいはかつて住んでいた家屋や敷地については、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却する。
・売却した年の1月1日現在において、土地建物の所有期間がいずれも10年を超えている。
・売却した年の前年もしくは前前年にこの特例を受けていない。
・他の所定の特例を受けていない。
・売主と買主の関係が親子や夫婦など特別な関係でない。
なお、これらの特例は両方を受けられるわけではありません。どちらかの選択適用となります。自分がどちらを選択すれば有利になるかは、不動産会社の担当者など、専門家に聞いてみるといいでしょう。

税金がいくらか知るには売却価格を知ることが大事

ここまで、不動産を売却した場合の税金の話をしてきました。
規定、特例について押さえてもらいましたが、究極的にいくらかを知るには、まず「いくらで売れるのか」をしっかり押さえることです。
いくらで売れるのか、については自分で調べるのは困難でしょう。

そこで、一括査定サイトを使ったり、不動産会社に積極的に問い合わせをしたり、チラシを見たりするなどして、まずは値段を知りましょう。
値段がわかれば、大まかな税金の金額もわかるようになります。
わからないことがあれば、不動産会社の担当者に聞くなどして、疑問をしっかり解決してください。
税金の話は一度聞いただけで理解するのは難しいかもしれませんが、一つ一つ取り組んでいきましょう。

この記事のまとめ

不動産を売却した場合に、税金がいくらかかるのか？という疑問の手助けとなる知識についてまとめました。まずは「自分が売却しようとしている不動産がどれぐらいで売れるのか」を知り、そこから使える税金の特例などを探っていくことが必要となります。 不動産を売却するにあたっては、税金も結構な支出となるのでしっかりやりましょう。