【イエカレ】不動産売却時かかる税金の種類と計算方法｜節税方法まで徹底解説

不動産売却時にかかる税金には、大きく分けて2つの種類があります。
1つは「不動産を売却したら必ず納める必要がある税金」です。必ず納める義務のある税金は、「登録免許税」と「印紙税」が該当します。
もう1つは、「売却した際に利益が出た場合にのみかかる税金」です。売却した際に利益がでたら納付する税金には、「譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別税）」があります。

これらの税金は、売却する不動産の種別によって大きな違いはありません。売却する物件が、土地でもマンションでも一戸建てでも同様に納付が必要となります。

税金		備考
不動産売却時に 必ずかかる税金	登録免許税	不動産登記の変更登録にかかる税金売主は抵当権抹消登記費用について支払う
	印紙税	契約書類に貼る収入印紙にかかる税金契約金額によって税額が変動する
不動産売却時 利益が出たらかかる税金 （譲渡所得税）	所得税	売却した利益に対してかかる税金 保有期間によって税率が変動 売却した利益がある場合、確定申告を行う必要がある
	住民税
	復興特別税

次項からは、これらの税金のより詳細な概要・税率や納税方法・計算方法について詳しく解説します。

不動産の譲渡契約の際に必ずかかる税金の1つ「登録免許税」は、不動産の売却時だけでなく、不動産の登記上の変更を登録する際に必ず納付が必要な税金です。土地や建物の登記は、不動産の所有が個人であっても法人であっても必要となります。

登録免許税とはどのような税金で、いくら納める必要があるのかを詳しく解説します。

法律上、不動産登記の変更に関する税金は、売主と買主双方の連帯納税の義務が定められています。そのため、不動産売買において、売主は「抵当権抹消登記費用」を納め、買主は「所有権移転や抵当権設定時の登記費用」を納めるのが一般的です。

登録免許税は原則現金で、オンライン申請時は電子納付で支払います。登録免許税の金額分を金融機関に納付してください。その後、領収証書を登記の申請書に貼って提出します。

ただし、登録免許税額が3万円以下の場合やその他特殊な場合には、収入印紙で納めることが認められています。収入印紙は、法務局・郵便局・コンビニエンスストアなどで購入できます。 収入印紙貼付台紙に、領収証書または定められた金額の収入印紙を貼ります。他の申請書とともにつづり、収入印紙貼付台紙と申請書の間に契印をして提出します。

登録免許税は、登記申請手続きの種類によって金額や税率が異なります。
登記上の手続きは、一般的には登記代行の専門家である司法書士に依頼します。その場合の代行費用は、司法書士によって異なりますが、おおよその金額は、1つの手続きにつき1～2万円程度です。

それでは、登記申請時の税額や税額を求めるための税率、一般的に誰が支払うかを確認しましょう。

登記の種類	金額または税率	物件種別	支払
抵当権抹消	1物件につき1,000円	-	売主
所有権移転	1000分の15 （2021年4月以降1000分の20）	土地	買主
	1000分の20	土地以外
抵当権設定	1000分の4	-	買主

（出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」）

■抵当権抹消登記

「抵当権抹消登記」とは、抵当権を抹消する登記です。不動産売却において売主が行わなくてはなりません。抵当権とは、ローン返済が不能になった場合に備えて担保となっている不動産を強制売却してお金を回収する権利を指します。
すでに住宅ローン・アパートローンの支払いが終わっている場合や、物件の売却益で残りの債務を精算できる場合、抵当権を抹消してからでないと、一般的に物件を買主に引き渡すことができません。
抵当権抹消登記の費用は不動産1物件につき1,000円ですが、土地と建物はそれぞれ一件ずつの不動産物件とみなされます。一戸建ての場合、土地と建物を別々にカウントし、2件分で2,000円となります。

■所有権移転登記

「所有権移転登記」とは、売買などによって不動産の所有権が移転した場合に行う登記です。登記上の所有者を、売主から買主に変更するために行います。2021年3月までは、土地の税率は低めに設定されており、それ以外の不動産とは税率が異なるため、注意が必要です。
3,000万円の土地とマンション売買の際にかかる所有権移転登記にかかる税金は、それぞれ以下の通りです。

物件種別	計算式	税額（円）
土地	30,000,000×15÷1,000	450,000
マンション	30,000,000×20÷1,000	600,000

■抵当権設定登記

「抵当権設定登記」とは、買主が住宅ローンを組んで不動産物件を購入する際に行う登記です。一般的に、ローンの債権を有する金融機関を「抵当権者」、住宅ローン利用者である買主を「抵当権設定者」として抵当権設定の登記が行われます。住宅ローンを使用せず、一括で支払う場合には、抵当権は設定されません。
3,000万円の不動産物件にかかる抵当権設定登記にかかる税金は、以下の通りです。

登記種別	計算式	税額（円）
抵当権設定登記	30,000,000×4÷1,000	120,000

不動産を売却した際に必ずかかる税金「印紙税」は、「収入印紙税」とも呼ばれます。
印紙税は、契約書や領収書など、印紙税法に基づく一定の課税文書を作成した際に課税される税金です。

続いては、印紙税がどのような税金で、いくら納付が必要であるのかを解説します。

印紙税は、売買契約時の書類に貼る収入印紙に対して支払われる税金で、行政に対する手数料・租税の支払いとして利用されています。
収入印紙は、法務局・郵便局・コンビニエンスストアなどで購入できます。収入印紙を契約書等に貼り付けることで、納税が間接的に完了します。

売買契約書を作成する場合、売主と買主がそれぞれ1通ずつ原本を所有する場合、収入印紙は各1枚ずつ、合計2枚が必要となります。どちらか片方だけが原本を所有し、もう片方はコピーを所有する場合は、必要な収入印紙は1枚のみとなります。

印紙税は不動産売買の契約金額によって、金額が変わります。
租税特別措置法によって、印紙税には、2020年3月31日まで軽減税率が適用されています。軽減税率の対象となるのは、契約書の記載金額が10万円を超える契約です。この期限を過ぎると本則税率が適用され、印紙税の金額が高くなる予定となっています。

（出典：国税庁「No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書」・国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」）

不動産を売却した際に利益が出た場合、売却益＝譲渡所得となり、譲渡所得税が課されます。譲渡所得税には、所得税・住民税・復興特別所得税の3種類があります。

当項では、譲渡所得税額を算出するために必要な「譲渡所得」の計算方法と、3種の税金の概要・計算方法についてまとめて解説します。

譲渡所得税は、売却金額や固定資産税評価額に課税されると勘違いするケースが多いのですが、実際には不動産の売却益である「譲渡所得金額」に課税されます。そのため、売却金額から取得費用・諸費用・売却の際の譲渡費用・特別控除などを差し引いた額に、税金がかかることとなります。

譲渡所得税額は、譲渡所得に売却物件を所有していた期間に応じた税率をかけて求められます。課税譲渡所得金額を算出するための計算式は、以下の通りです。

■算式項目の解説

譲渡価格	不動産の売却額
取得費（※1）	売却した不動産の購入金額にリフォーム費用や設備費などの費用金額を加えて、減価償却費を引いた金額（※2）
譲渡費用	不動産売却のために直接かかった費用 仲介手数料や印紙税、貸家売却の際に借家人に支払った立ち退き料などが含まれる
特別控除	一定の条件を満たすと受けられる特別控除額 通常の場合は特別控除なし

（※1）取得費が不明もしくは売却価格の5％より安い場合は、売却価格の5％を取得費として計算することが認められている。
（※2）減価償却費とは、長期に使用する資産に対して、法律で定められた耐用年数の間、定額や定率などの償却率をかけて割り出した額を費用として計上される金額のこと。

所得税とは、個人の1年間の所得に対してかけられる税金です。所得とは、収入から経費などを差し引いた額のことです。不動産売却で発生した利益は譲渡所得とみなされ、課税対象となります。

住民税とは、市町村民税・道府県民税の総称です。地方自治体の福祉や行政サービスなどの資金のために徴収される税金です。前年の所得に応じて翌年の納税額が決まります。自治体によっても、所得金額によっても納税額は変わります。

特別復興税とは、所得に応じて復興特別所得税額を決定し、納める税金の1つです。対象の期間は、2013年から2037年の25年間限定となっています。2011年3月11日に発生した東日本大震災による、被災地復興の財源を確保する目的で制定された特別措置法により施行されています。

譲渡所得税の計算式は以下です。

譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×（所得税率+住民税率） ※2013年から2037年までは、所得税の2.1％となる復興特別所得税がプラスされる

譲渡所得税は、売却した不動産を所有していた期間の長さによって、税率が異なります。対象の不動産所有者となってから、売却した年の1月1日までが5年超えか5年未満かで税率が変わります。

所有していた期間が5年を超える「長期譲渡所得」の場合の税率は、5年以下の「短期譲渡所得」の税率の約半分となり、不動産を長く所有することで、税制上優遇されています。
保有期間の違いによる所得税と住民税のそれぞれの税率は以下の通りです。

保有期間	所得税率	住民税率
5年超	15％	5％
5年以下	30％	9％

（出典：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」）

所有期間を判定する基準日は、売却した年の1月1日であることに注意しましょう。購入年月からちょうど5年経ってから売却しても、1月1日の時点では4年以下であれば、税率の高い短期譲渡所得とされてしまいます。

登録免許税を支払うタイミングは、登記書類の申請前もしくは申請時です。これは、申請書の提出の際に、登録免許税を支払った領収証書か収入印紙も一緒に提出する必要があるためです。

印紙税は、契約書作成の際に収入印紙を貼り付けることで税金を支払っているため、改めて支払う必要はありません。

譲渡所得に対する税金のうち、所得税・復興特別所得税は、売却の翌年3月15日までの申告期間に確定申告を行って納める必要があります。特別控除を受けるケースでも、確定申告は必須です。控除を受ける条件がそろっていても、確定申告を行わなかったために課税されたケースもあります。
また、譲渡損失がある場合でも、条件を満たせば、損失額と給与所得とが損益通算され、源泉徴収された所得税の還付を受けられることがあります。必ず売却の翌年には、確定申告を行うようにしてください。

譲渡所得税のうち、住民税は、所得税の申告に基づき、翌年度分に課税されます。住民税の納税方法は「特別徴収」と「普通徴収」の2種類のうちから、所得税の確定申告の際に自分で選択できます。「特別徴収」は、給与所得のある方が、給与から源泉徴収を行って支払う方法です。「普通徴収」は、3ヶ月ずつ計4枚で1年分の納付書が送られて来たら、金融機関やコンビニエンスストアなどで支払う方法となります。

不動産売却時にかかる税金のうち、節税できる税金は不動産譲渡所得税のみです。不動産所得税以外の税金である印紙税や登録免許税は、最初から税額が決まっているため、節税はできません。

それでは、不動産譲渡所得税の税負担を少しでも減らすためには、どのような点を注意すれば良いのでしょうか。

最後は、不動産の譲渡所得税の税額が大きく変わるとされる「所有年数」や「特別控除等を受けられる条件」について解説します。

前述したように、譲渡所得税は、売却する不動産の所有期間の違いで税率が変わります。長期に所有するほど税制上優遇されますが、大きく納税額が変わるのは、所有期間が5年を超えた後です。

譲渡所得が500万円の場合に保有期間の違いによる税額の差は以下の通りです。

保有期間	所得税・住民税・特別復興税の税率合計	計算式と税額
5年超	15％+5％+0.315％＝20.315％	500万円×20.315％＝1,015,750円
5年以下	30％+9％+0.63％＝39.63％	500万円×39.63％＝1,981,500円

短期譲渡所得の税率は長期譲渡所得のほぼ倍となります。今回の試算でもその差は100万円近くとなり、小さい額ではありません。

所有期間が1～2年に関わらず、早急に販売する必要に迫られているのであれば、無理に5年待つ必要はありません。しかし、もう少しで5年になるような場合に、どうしても急ぐ事情がなければ、売却時期を少し遅らせることで大きな節税に繋がります。

不動産売却における譲渡所得税には、条件を満たすことで控除や特例が認められているため、特別控除の対象となるケースが多くあります。 ここでは、代表的な控除・特例をご紹介します。

①売却物件が居住用財産の場合に認められる3,000万円の特別控除

売却した不動産が居住用物件の場合、適用条件に合致するため、特例が認められ、譲渡所得に3,000万円の特別控除が適用されます。マイホームを売却した際の売却益が3,000万円以内の場合には、税金を納める必要はありません。

特例を受けるために必要なマイホームであるという定義は以下の通りです。

・売却時に居住していた場合 ・居住しなくなってから3年以内に売却した場合 ・居住しなくなってから3年以内かつ建物解体から1年以内に売却した場合 ・単身赴任の場合に妻子のみが居住している不動産を売却した場合

（出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」）

特別控除の適用を受けるためには、「売買契約日前日の日付けの記載された住民票」など、売却する不動産物件に居住していたことを証明できる書類を用意する必要があります。

②10年以上居住したマイホームを売却する際に適用される軽減税率

また、マイホームを売却する際に、居住年数が10年を超えていれば、特例として、さらに軽減税率が適用されます。

課税譲渡所得金額	税率
6,000万円以下	所得税10％・住民税4％・復興特別所得税0.21％
6,000万円超の部分	所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.315％

ただし、軽減措置の特例を受けるためには、以下の5つの適用要件をすべて満たす必要があります。

・家屋と共に敷地も売却すること ・売却年の1月1日時点で所有期間が土地家屋共に10年を超えていること ・売却年の前年および前々年にこの特例による控除を受けていないこと ・売却した家屋や土地について、他の特例による控除を受けていないこと ・親子や夫婦などの親族間での売買契約ではないこと

（出典：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」）

③住宅ローン減税

マイホームを売却して新たに新居を購入する場合には注意点があります。

先述した3,000万円特別控除と軽減税率は併用できますが、新しく取得したマイホームには住宅ローン控除の適用が認められません。

住宅ローン控除とは、一定の条件を満たした上で住宅ローンを利用して不動産を取得した場合に、10年間受けられる控除です。毎年所得税と住民税から、住宅ローンの年末残高1％の控除を受けられます。2021年12月までは、限度額は一般の住宅で400万円となっています。長期優良住宅などの場合は500万円です。

住宅ローンで4,000万円を借りた場合、1％は40万円です。控除を受けられるのは10年間であり、年々少なくなるローンの年末残高から計算するため、合計金額は400万円弱となります。

売却時の特別控除や軽減税率と、住宅ローン減税のいずれを選択するほうが得であるかは、不動産会社に相談し、じっくり計算して慎重に決めましょう。

不動産売却の譲渡所得税を節税するには、課税される譲渡所得金額を適正化することが重要
です。取得費・譲渡費用・諸経費が不明であったり記載漏れがあったりすると、課税譲渡所得金額が高くなり、課される税金の金額も上がります。

取得費が不明の場合は、売却代金×5％の概算取得費を利用しますが、相当取得から年数が経った土地を売却する場合を除いて、本来の取得費より少なくなる傾向にあります。
他の方法で節税しても、取得費が不明であれば、税額が適正化できなくなるため、取得費を明確にすることは、節税に欠かせないポイントであるといえるでしょう。

また、同じ理由から譲渡費用の記載漏れもないよう、注意が必要です。譲渡に関する費用を支払った際の領収書類は紛失しないよう、厳重に管理しましょう。

今回は、「取得した不動産を早期に売却したい」「どのような税金がいくらかかるかを知りたい」という人に向けて、不動産所得にかかる税金の種類・税率・算出方法を解説しました。

かなり専門的だったので難しいところもあったかもしれませんが、取得して早急に売却したい場合は、取得費や譲渡経費を明確にし、譲渡所得を低く抑えることで、節税となります。また不動産は5年を超えて保有した場合は、支払いが必要な税額が大きく下がります。ここがポイントです。

不動産売却を行う際は、損のないよう譲渡所得と税金を正しく把握することから始めましょう。