【イエカレ】不動産売却による譲渡所得の計算方法｜確定申告にも関わる譲渡所得について解説

譲渡所得の計算方法

不動産売却による所得は所得税法における所得の種類では譲渡所得に分類されています。

通常、所得税や住民税の税額算定の基礎となる課税標準額の計算ではこの所得も他の所得と合算しますが、不動産売却による譲渡所得の場合は他の所得との合算を行わずに所得金額と税額を算出します。

不動産売却の譲渡所得の計算方法は、まず対象となる不動産について、譲受した日から譲渡した年の1月1日までの期間が5年超であるものと、5年以下であるものに分けます。
その後、それぞれの区分で譲渡益および譲渡所得金額を求めます。この後、この金額に所定の税率を乗じれば納付税額が算出できます。

なお、不動産以外の財産も譲渡している場合は、所有期間の計算を間違って行わないように注意しましょう。不動産以外の財産の譲渡所得を算定する際の所有期間は、譲受した日から譲渡した日までの期間となっているからです。

譲渡所得の基本的計算

譲渡所得は、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用の合計金額を差し引いた後、特別控除の控除額を差し引いて算出されます。
不動産売却の場合、譲渡収入金額は不動産の売買代金や、固定資産税や都市計画税の精算金が該当し、譲渡費用は仲介手数料や登記費用、印紙代、立退き料、建物の解体費用などが該当します。

取得費については、実額法と概算法の2種類の方法で取得にかかった費用を計算し、高い方を採用します。
「実額法」とは実際に支出した金額をもとに取得費を求める方法で、土地の場合は不動産の購入代金と取得にかかった費用の合計金額が、家屋の場合はこの合計金額から減価償却費を差し引いた金額が取得費となります。
「概算法」は譲渡収入金額の5％に相当する額を取得費とする方法で、不動産の取得時に支出した金額がわかる資料がない場合はこちらの方法を使います。

税率

不動産売却によって得た所得にかかる税の税率は、不動産の所有期間が5年以下のものについては所得税が30％、復興特別所得税が0.63％、道府県民税が3.6％、市町村民税が5.4％となっており、所有期間が5年超のものについては所得税が15％、復興特別所得税が0.315％、道府県民税が2％、市町村民税が3％となっています。つまり、不動産売却においては所有期間が長いほど税制上で有利になると言えます。

さらに、上記の税率は特例の適用によりさらに低くすることが可能です。例えば、居住用不動産であれば所有期間が10年を超えている場合は所得金額が6,000万円以下の部分にかかる税率を国税分で10.21％、地方税分で4％に軽減させることができます。

この他にも、国や地方公共団体に譲渡する場合や、優良住宅地の造成を行う事業者に譲渡する場合にも、要件を満たしていれば軽減税率の適用が可能です。