【イエカレ】不動産売却の媒介契約の種類と内容｜3種類の契約内容とその違いを解説

不動産売却で知っておきたい「媒介契約」とは？

不動産の売却を考えた時に、まず頼りにしたいのが「不動産会社」ではないでしょうか？ 不動産取引には専門的な知識も必要となり、様々な手続きも求められます。
プロフェッショナルである不動産会社へ物件の売却を依頼する際は「媒介契約」を取り交わす必要があります。

この「媒介契約」には、

以上3種類の媒介契約があります。

本コラムでは、この3種類の「媒介契約」について詳しく解説していきます。
これら3種類の媒介契約にはそれぞれメリットやデメリットがありますので、ご自身の売却方針と照らし合わせて、どれを選ぶのが良いか？を良く検討する必要があります。

「専属専任媒介契約」とは？

まず一つ目は「専属専任媒介契約」です。
これは、物件の売却をする売り手が、売却依頼をするために候補に挙げた複数の不動産会社の中から、特定の1社の不動産会社とだけ「媒介契約」を結ぶ内容になります。

同時に他の不動産会社へ売却依頼を行なったり、自分自身での買い手を探す販売活動も行うことは出来ません。
売り手と「専属専任媒介契約」を取り交わした不動産会社は、独自に販売・宣伝・営業活動を行うことが出来ます。

不動産会社は媒介契約を取り交わした時から5営業日以内に「不動産指定流通機構（レインズ）」へ売却対象となる不動産情報を登録する必要があります。
登録後は1週間に1回以上、売り手である売主へ販売活動や営業活動など、対象不動産に対して行っている業務内容や進行状況を書面で報告する義務が発生します。

このことから、責任をもって販売活動が行われること、進捗状況が見えてきやすいといったメリットがあります。 反対に不動産会社1社に委託するということは、宣伝・広告活動がその不動産のみに限定されるため、周知といった面ではデメリットも考えられます。

なかなか売れないからといって、他の不動産会社と契約を交わしたり、自分自身で売却してしまった場合には「専属専任契約」を取り交わした不動産会社に対して違約金が発生しますのであくまでも、1社の不動産会社のみが売却可能な契約であることを覚えておきましょう。

「専属媒介契約」とは？

二つ目は「専属媒介契約」です。
これは、物件の売却をする売り手が、不動産会社1社と契約を交わしますが、自分自身でも買い手を探す販売活動を行ない、買い手が見つかれば売却することが可能な契約方法です。

「専任媒介契約」を取り交わした不動産会社もまた「不動産指定流通機構（レインズ）」に対象となる不動産情報を登録する必要があります。

「専属専任媒介契約」と同様ですが、「専任媒介契約」の場合も、不動産会社は、2週間に1度のペースで売主に販売・営業活動等の報告を書面にて行う義務が生じます。
「専属専任媒介契約」と違い、自分自身でも販売活動を行いつつ、不動産会社の活動状況の報告も受けられるため、不動産会社の動きにあわせて頼れることはメリットです。

ただし、もし自分自身で、知人や身内などを含めて、誰かに販売することが決まり、売買契約を取り交わすことになった場合は「専属媒介契約」を取り交わしている不動産会社に対して、それまでの売却活動に掛かった経費などを一部仲介料・違約金として支払う必要があるという部分はデメリットかもしれませんので、その辺りは事前に確認をした上で「専属媒介契約」を検討する必要があります。

「一般媒介契約」とは？

そして、3つ目は「一般媒介契約」です。
上述した2つの媒介契約「専属専任媒介契約」・「専属媒介契約」と、この「一般媒介契約」の場合の大きな違いは「複数の不動産会社」と媒介契約を取り交わすことができるということです。
また同時に、自分自身で販売活動を行うことも出来ます。

複数の不動産会社との契約が行われることによって、様々な方向からの販売・広告活動ができるようになるため、周知が広まり、多数の人に売却不動産が知れ渡りやすくなることは最大のメリットでしょう。

ただし、「一般媒介契約」を取り交わした不動産会社には「不動産指定流通機構」への不動産情報の報告義務がなくなるため、独自に売主へ販売・営業活動などの報告をしない限り、どのような販売活動が行われているのか把握できないといった面で、広告費の削減が行われたり、他社との競合によって活動が抑えられる可能性もデメリットとして考えられます。

この記事のまとめ

さて、いかがだったでしょうか？
不動産の売買における売却活動には「不動産会社」を通した取引が不可欠となります。
上述した3つの媒介契約にはそれぞれメリットとデメリットが考えられます。

ご自身が売りたい時期や、対象物件の立地・周辺環境などを含めて、どの「媒介契約」を取り交わすか、また「信頼できる不動産会社」を選び抜くことも重要なポイントとなります。